戴德梁行_宁波荪湖项目定位物业建议研究课题报告_153PPT.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 服务于宁波地区的大中型企业及企业主, 为宁波地区大中型企业及事业单位提供自然环境及专业服务一流的会议/会晤基地. 市场需求及定位依据 所对应的主要物业项目 会议中心高星级酒店（五星级及四星级生态酒店） 高级企业会所（红酒窖/雪茄房） 高级餐饮配套 1 2 3 总部企业商务 休闲 原生态健康 养生 城市近郊旅游 度假 服务于总部企业商务休闲中心,并以宁波地区企业主及高收入人群为主要客户 区别于宁波市区的人工打造的养生环境,荪湖提供原生态的自然山水养生 康体会馆(品牌体检中心/自然瑜珈/私人垂钓中心/湖岸泳池/半山网球场/健身中心) 私人酒店 1 2 产权式酒店 场地反恐/婚庆礼堂 特色餐饮配套 1 2 3 满足宁波地区高收入有车一族的周末旅游度假需求 特色业态与宁波地区其他旅游度假区形成错位竞争 产权酒店独立服务于旅游度假客群 荪湖功能定位——物业定位 我行依据前段章节对本项目客户消费力的预测及客户总量的预测判断得出本项目未来可开发最大容量，结合本项目地块特征及可发展物业的容积率及面积约束，最终建议本项目开发体量如下： 物业名称 高星级酒店 高端企业会所 私人酒店 产权式酒店 康体会馆 五星级 四星级 开发体量 2.8万㎡ 2.9万㎡ 1.5万㎡ 3.1万㎡ 2万㎡ 1.5万㎡ 总开发体量 13.8 万㎡ 平均容积率 0.41 荪湖开发体量建议 我行根据访谈客户及调研客户对本项目产品的偏好建议产品设计如下: 企业会所总建筑面积 客房数量 建筑类型建议 套数建议 15000㎡ 大于6间 总层数不超过三层的独体建筑 1000㎡以上一套 800-1000 ㎡两套 500-800 ㎡十四套 300-500 ㎡七套 容积率建议 车位数量 室内面积建议 会所内功能建议 小于0.4 大于3个 议事厅不小于50 ㎡ 客房不小于30 ㎡(带独立卫生间) 红酒窖/影音室/议事厅/客房/主人卧室/独立书房/景观餐厅/私人会客厅/健身房/厨房 企业会所产品及经营建议 建筑风格建议:本项目企业会所建议建筑风格为现代式建筑,宽大的开间及落地窗设计拉近项目室内与湖面的关系. 经营建议:从资金回收角度考量,我行建议本项目高级企业会所按套出售, 荪 湖 康体产品建议 体检中心设置于康体会馆内,自然山水瑜珈及湖岸泳池/网球场等与户外相结合的项目则建造形式遵循半开放及私密性相结合的原则. 外部连接商务会所区及私人酒店区的竹林部分设置竹林步道等辅助康体设施. 一对一服务 古香古色的中药陈列 优雅的休息环境 闲时娱乐 礼宾式接待 儿童候诊区 体检中心产品及经营建议 体检中心经营建议: 引进成熟专业体检品牌公司(例如:景康体检/慈茗体检),利用成熟体检品牌的管理服务经验,并减少体检设备及人力的重新投入. 强化体检的服务特性,人性化服务,一对一跟踪服务;人性化功能分区:设置老年人候诊区/儿童候诊区. VIP体检客户会员制管理,建立私人体检档案,年度跟踪体制变化,由体检中心指定的私人医生提供健康调养计划. 五星级酒店产品及经营建议 五星级酒店中建议能容纳200人的大会议室一间；能容纳100人的中会议室两间；30-50人的小会议室5间；20人以下的董事会议室2间。 五星级酒店建筑形式采用6层以下的多层建筑 在经营管理上建议引入世界著名酒店管理公司，如Howard Johnson or Portsman 四星级酒店产品及经营建议 四星级酒店中建议能容纳100人的中会议室两间，但能够连通形成一个能容纳200人的大会议室；能容纳50人的小会议室四间；30人以下的董事会议室1间。 四星级酒店在建筑形式也采用6层以下的多层建筑形式，酒店具有中心花园 在经营管理上建议引入国内著名酒店管理公司，如杭州开元酒店管理公司 附注：四星级和五星级酒店标准配置见附件 五星级酒店产品及经营建议 虽然是产权式酒店，但建议采用区别于市区的产权式酒店形式，建议多层及层层退的建筑形式 引进一些荪湖水系进入产权式酒店楼间，达到亲水效果 在经营管理上建议引入专业的酒店管理公司提高项目附加值 产权式酒店产品及经营建议 产权式酒店产品及经营建议 私人酒店产品及经营建议 私人酒店建议采用独栋的建筑形式，需要有较大面积的私家花园，园林景观植被需要丰富，局部引入水系进入私家花园，丰富住宅的内外部原生态环境 在经营管理上建议引入高素质的专业物业管理公司，以提高项目附加值 私人酒店产品及经营建议 场地反恐经营建议: 场地反恐物业与荪湖外围规划的运动休闲园形成互动,并发挥山体优势开发丛林作战项目,提高场地反恐物业的挑战性及娱乐性. 场地反恐物业产品及经营建议 婚庆礼堂物业建议:婚礼教堂区/户外礼宴区/婚纱摄影区 经营建议:与宁波品牌婚纱影楼签订婚