新编物业管理案例分析大全（172页）(doc).doc

物 业 管 理 案 例 分 析 房地产E网 / 倍讯易 / 编辑：zz 代收煤气费是方便业主吗？ ????一物业公司与煤气公司同属于集团下属单位，长期以来一直是物业公司代收煤气费，已经形成一种习惯，因此物业公司并未与业主签定代收代缴协议，而广大业主长期也接受了这种服务。一直也没有业主提出异议，物业公司自认为是为业主提供了方便。一天，一位业主气势汹汹打来电话，责问为什么帐上被多扣了1000多元，物业公司告之是扣的煤气费，业主很生气，说我有授权你们了吗？我有委托你们了吗？要求尽快给予答复。物业人员马上去确定煤气公司是否与物业公司签订委托协议，在确定后，打电话给该业主：首先表示诚挚的歉意，物业公司在手续不完备的前提下扣款，是不妥当的，如果业主同意，我们可以把扣的款推给他，让他自己去交煤气费，并表示从此以后，物业公司不再代扣煤气费，由煤气公司自行收取，并征求业主的意见，还有哪些工作需要完善。在听了这一席话之后，业主当即表示既然扣了，而且他也用了煤气，就不用再推了，把发票开给他就好了，态度也缓和了许多。 反思：物业公司做事一定要有法律依据，不能想当然的以为是为业主提供方便而忽略了法律手续。 房地产E网 / 倍讯易 / 非典消毒灯管的控制 一个周日的早上，接到管理处电话，说因为电梯内用于消毒的紫外线灯管在消毒后未按时关闭，早上六点一业主送老婆去上班，出电梯时才发现紫外线灯未关，非常气愤，投诉到管理处，说紫外线灯照射对人体是有害的，可能对他们的身体造成了伤害，而且他们正打算要孩子，要求管理处给一个说法。在我们小区内的所有电梯都安装了紫外线灯管，专门用于消毒，是非典时期的重要预防手段。每天午夜无人出入时定点对电梯进行消毒，消毒时电梯门必须关闭，而且要有标识。这一次是一位新接班的保安人员消毒以后在打开电梯门时忘记关灯，造成不应该的问题发生。 如果你是管理处主任：如果处理比较恰当？ 案例很好。 紫外线灯这个案例说明：1、管理处平时与这位业主的沟通不错；2，员工工作有明显的失误；3，管理处主任处理得当。事实上短时间的紫外线照射对身体是没有什么影响的，对孕妇也没有什么关系的，当然，如果直接肉眼看了会引起电光性眼炎。业主只是要个说法，也非常容易理解。 第二个我想该强硬时就强硬，不然管理总是做不下去的。 如果我是管理处主任，我是不会道歉的，赔偿更是无从谈起。做物业管理，被威胁出门小心也不是一次二次的事了，呵呵，自己的事做得正，没有什么可怕的。 一定要道歉吗？ ???? ?? 一高层楼宇门前的消防通道上经常停有很多摩托车和自行车，为此，管理处多次出通知都不见成效，于是，决定对停放在消防通道上的车辆进行锁车，以缓解消防通道被占用的问题，并事先在大堂告示栏贴出通知，明确从即日起将对停放在消防通道上的自行车和摩托车采取锁车管理。一业主为了自己方便，经常喜欢顺手把摩托车停在楼栋门前的消防通道上，该日，又象以往一样停在了通道了，下午管理处锁住了他的摩托车，他来骑车时发现车被锁，非常生气，当保安员打开锁后，他拿起铁锁欲砸保安员，被旁边的业主给制止住了。并冲进管理处大吵大闹，要求主任给他赔礼道歉，并赔偿他的损失。并威胁主任说如果不满足要求，主任出门就会有危险。如果你是这位管理处主任，你会怎么处理？ 采取的解决办法是：眼看那位业主短时间内是不会妥协，一直喋喋不休的在吵闹，见此情景，管理处主任安排两个管理人员陪着他，一边听他发表不平，一边安慰劝解他，主任自己则悄悄的走开了，因为对持下去是不能解决问题的。过了一会，两位管理人员连哄带推的把业主给送走了。第二天，一看到这位业主，主任非常热情的和他打招呼，就当什么事都没有发生过，从此和这位业主相处得很好。 钥匙管理需谨慎 ??????D栋陈小姐反映在装修期间家里曾丢失东西，而管理处保存有她的一把钥匙，因此管理处有偷盗的嫌疑。原来该业主在办理入伙时管理处只交付给她四把入户门钥匙，她一直以为入户门一共就四把钥匙，在装修结束入住时换门锁才知道应该有五把钥匙，来管理处查询，前台人员告诉她是应该有五把钥匙，并为她找出了另一把钥匙。她感觉自己被蒙骗了，说装修期间曾有一把电钻和一桶油漆被盗，而管理处一直还存有她的钥匙，因此对于被盗管理处是有责任的。对于此类事件，你打算如何处理？ 接上一案例：当时业主留下钥匙是为了方便租户看房，在看房的过程中管理处发现该房有严重的返水现象，由于还在保修期内，因此安排建筑单位维修，希望尽快在短时间内解决问题，就没有通知业主，希望能不惊动业主。由于施工队的拖延，还未完成维修时，业主来看房发现房屋被打了一个洞，非常生气，认为是侵犯了他的权利，要管理处给一个说法，并说要请律师，要求赔偿。管理处把该情况与发展商的售后服务中心协商，与业主约好时间一起去现场查看，但未达成一致的解决方案。业主坚持要赔偿，估计开发商