栾城寺下村项目定位思路38P.ppt

3.1项目定位 不过分强调立面风格，注重产品细节 3.1项目定位 3.1项目定位 3.1项目定位 3.1项目定位 3.1项目定位 项目整体均价约为4000元/平米，低于区域均价，高于老城区价格； 户型比例以80-100平米两室及100-135平米三室为主，各占50%； 客户定位以栾城事业单位公务员、个体为主，周边城镇为辅； TNANKS 栾城寺下村项目定位思路 The property development project in Luancheng 报告 目 录 PART1 栾城城市环境分析 PART2 栾城房地产市场分析 PART3 项目定位及发展建议 PART 1 栾城城市环境分析 PART 1.1 城市定位 1.1城市规划发展条件 ——栾城城市规划发展分析 地理位置：栾城县位于河北省西南部，省会石家庄4个卫星城之一； 交通区位：东与藁城市接壤，南与赵县为邻，西北连接鹿泉市和元氏县，北边与石家庄市裕华区相邻； 行政区划：县政府驻地栾城镇，位于县域中部。辖栾城镇、楼底镇、冶河镇、窦妪镇4镇（郄马镇已划归石家庄市管辖），3个乡（南高乡、柳林屯乡及西营乡），173个行政村； 面积、人口数量：县域面积325.6平方公里；据第六次人口普查县域总人口32万人，城镇化率38.64%； 1.1城市规划发展条件 石家庄地铁2号线：北起正定新区，线路沿旅游路跨过滹沱河，连接滨河新区。沿着胜利大街进入主城区，过北二环后，线路改为沿建设大街继续向南延伸，经建胜路，转至新客站，与东西向的3号线形成“T型”换乘站。后沿胜利南街、107国道至南石环。并延伸至窦妪、栾城。 ——栾城交通发展情况 公交路线：市区乘公交30路、57路、53路到南郊客运站，转乘公交202路至栾城县城下车，全程共17站，约一小时左右。 PART 1.2 城市经济 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 栾城地区2007-2011GDP参照表 从GDP增速与房地产发展关系来看，栾城GDP增速大于8%,房地产市场处于高速发展阶段，产品变化较快； 栾城经济发展情况：栾城增长率保持在8%以上，高速发展，栾城GDP平均增长率保持在8%-10%，自2008年，栾城经济飞速发展，GDP增速达8%以上。 研究来源：世界银行研究模型 1.2城市经济基础条件 ——栾城近年GDP分析（2007-2011） 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 800～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 栾城2007-2011年人均GDP 研究来源：世界银行研究模型 栾城人均GDP情况：随着GDP的增长，栾城人均GDP也进入了高速发展期，2011年人均GDP为5985美元； 栾城人均GDP以超过4000美元，房地产市场将进入平稳发展阶段； 1.2城市经济基础条件 ——近年人均GDP分析（2007-2011） 栾城城市经济基础条件总结 条件总结： 栾城作为石家庄的卫星城，有公交及地铁等较为便利的交通环境，并且石家庄装备基地的建成将形成产业聚集效应，将推动栾城国民经济发展、推进产业结构优化升级； 栾城GDP增速较快，并且人均GDP发展水平处在房地产的平稳发展阶段，本案需适度超前考虑市场需求变化； 良好的区位条件及经济条件，利好于栾城未来房地产市场的发展！ PART 2 栾城房地产市场分析 PART 2.1 栾城房地产市场分析 2.1城市规划发展条件分析 城市规划性质：石家庄都市区南部增长极，以装备制造与生物医药为主的产业新城。 发展方向和总体思路：栾城未来发展方向为北扩为主，兼顾东西；以“产城一体”的模式统筹生活区和工业区的融合建设发展。 空间结构：县城规划形态呈“多心两带，组团分布”。 多心是指：一个旧城中心，一个主中心，一个产业服务中心，多个分中心； 两带是指：对接中心城向北发展，沿石栾大街、太行大街形成城市发展主轴。 组团分布：在衡井公路以北形成北部新城组团，南部形成旧城组团、行政教育组团、产业组团、及产业服务组团。 2.1栾城市场项目分布 发展方向和总体思路：栾城未来以融入中心城为主，同时考虑生物医药园区承接市区产业、装备制造基地远景联系的需要，及向东制约相对较少的因素，确定其发展方向为北扩为主，兼顾东西；以“产城一体”的模式统筹生活区和工业区的融合建设发展。 2.1区域房地产市场分析 整体建设目标 园林式、生态型、现代化 房地产