武昌南湖片区房地产市场点评（终）.doc

南湖房地产市场专题报告 一、南湖片区简介： 1992年4000亩土地出售给宝安集团，宝安集团当时城区规划自主开发武汉市最早的花园式新型住宅小区花园出版城路南至二环线，北靠雄楚大道占南湖1／3南湖公园世家南湖片区花园 开发商 绿化率 容积率 总户数 形态 均价 （元/M2） 综合评价 春天320一期 嘉华地产 35% 1.77 874 多层 3300 4月28日开盘，已售90% 楼层高3.2米，配套完善 宝安江南村 宝安地产 35% 0.94 656 别墅、多层 4500 二期刚开盘 江南亭院式建筑,面向高层收入 东方莱茵 恒基地产 40% 1.76 -- 多 层、小高层 3150 尾盘，三期将开盘 原生态树林,外立面典雅 风华天城二期 南国置业 38% 1.45 2200 多层 3200 近尾盘 德式风格,水系社区 七星雪香花园 新凯利地产 38% 1.65 638 多层、小高层 3000 尾盘，只剩小高层大户型 性价比较高 都市桃源 桥建集团 32% 1.52 713 多层、小高层 3150 尾盘，只剩大户型 徽派建筑风格 南湖沁康园 群厦地产 33% 1.65 707 多层、小高层 3200 尾盘，只剩大户型和复式 地段较好 虹顶家园二期 文俊实业 42% 1.68 618 多层、小高层 3100 尾盘，只剩小高层大户型 成熟社区,配套完善 中央SOHO 南国置业 32% 2.44 276 小高层 3150 中盘 小户型,总价不高 海逸新居一期 宝安地产 30% 2.1 94 小高层 2980 尾盘，只剩大户型 价格不高 宝安中海 宝安地产 20% 3.81 200 小高层、高层 3000 尾盘 价格不高 区域内的项目开发量大多集中在多层、小高层物业上，。 现阶段，片区内创新度不高同质化日严重鲜 目前楼盘均价集中在 300 元 / 平方米左右个别楼盘如宝安江南村因大部分是别墅，均价达到400元/ 平方米。 交通是阻碍区域发展的最大瓶颈。至今通往南湖中央花园城区的公交只有几路车，难满足居民出行的需求。以南湖为中心，辐射武昌区、洪山区，现阶段南湖已发展为一个片区区域内项目密集，但除教育、生活超市、医疗、金融等基本服务外，没有大型购物广场、娱乐休闲中心及大型餐饮等。片区只能够满足居民基本生活需求，没有形成区域特色，导致片区入住率普遍不太高。差次不齐产品影响该片区整体物业品质的提升。 开发商 绿化率 容积率 总户数 形态 均价 （元/M2） 销售情况 综合评价 金地.格林小城 深圳金地集团 47.20% 1.5 4702 多层/花园洋房/联排别墅/小高层 3900 开盘至今，销售状况良好 德式风情小镇,户型创新,高品质 丽岛紫园 联合置业 30.20% 2.02 390 小高层 3800 开盘未到三个月，销售相当平稳 综合品质高，有丽岛花园作铺垫， 狮城.风华新都 武汉洪发物业 30% 1.6 700 小高层 3300 中盘 简约现代气息与新古典主义结合，整体座北朝南 翠畔湾 湖北阜华 40% 3.29 1432 小高层 3300 尾盘 品质一般，价格不高 大华.南湖公园世家 上海大华 40% 1.6 7000 多层/小高层/高层/别墅 3560 05年7月开盘 海派风格,高品质 明泽.丽湾 创业人家 33% 3.5 1040 高层商住楼 3650 中盘 一线湖景，地标王 南湖山庄.水岸经典 佳和 35.60% 0.96 1800 别墅、多层、小高层 3500 尾盘 一线湖景，低密度 现阶段中心公园板块在售楼盘主要有4家，分别为：金地·格林小城、大华·南湖公园世家区域楼盘规模普遍较大，从下图分析可以看出，本区域单个住宅项目总户数明显多于南湖花园 区域项目产品类型丰富，区域内的项目开发小高层物业。楼盘均价集中在 30-3800 元 / 平方米左右。 中心公园板块附近高校政府单位相对密集，文化氛围逐渐浓郁。客户层相对较高，受教育程度较高，整体购买力较强。 以上为南湖片区近半年住宅的成交价格，从图表数据来看，2005年11月-2006年5月，南湖片区住宅成交价格上涨92.34元/平方米，平均每月上涨13.2元/平方米。进入房地产销售旺季后，销售量有明显增加，但价格略有回落。 四、典型楼盘分析： 金地·格林小城 项目概况 总用地面积：49.79万㎡ 建筑面积：70万㎡ 容积率：1.5 总户数：4702 绿化率：47.20% 现售均价：3800元/平方米 近期推盘时间：2006.2.18 推广主题：水景公园畔·70万平米纯德式经典城市生活 项目描述 该项目拥有丰富的水景资源和大规模社区优势，大打德国风情主题，加上户型产品的创新，价格稳步提升。 主要客户：理工和华农大学教师、洪山区政府公务员