湖北保利香槟国际商业招商方案（51页）.ppt

二、招商策略及商业布局调整 3、建议此区域减小商业面积以缩短商铺进深。 方案二 1、建议将此处住宅移至区域2，将集中商业延伸至此处，以满足商家沿街面需求。 2、建议将此处的集中商业取消，增加一栋住宅，以补充区域1减少的住宅。 3、此处商铺进深达到20多米，因此建议减少此处商铺面积，以达到商铺进深面宽比不超过4：1，减少的商业面积可通过增大创意中心标准层面积补充。 　 大型连锁商超 1、建议将此处住宅取消，将集中商业延伸至区域，以满足大型商超临街面需求。 2、建议取消此处集中商业，增加一栋住宅。 二、招商策略及商业布局调整 方案比较（商业面积比较） 方案一： 商业总建面：61821m2 集中商业建面：2500m2 商铺建面：18332m2，如按我司方案调整，商铺面积约减少1200m2，即17132m2。 公寓（创意中心、商务写字楼）：40989m2，如按我司方案调整，此处补充减少的商铺面积约1200m2，即41089m2。 方案二： 商业总建面：61821m2 集中商业建面：26400m2 商铺建面：11713m2，如按我司方案调整，商铺面积约减少800m2，即10913m2。 公寓（创意中心）：23972m2，如按我司方案调整，此处补充减少的商铺面积约800m2，即24772m2。 　 二、招商策略及商业布局调整 方案比较（总货值比较） 根据估算，方案二比方案二总货值多1.2亿元 　 方案一 商业性质 商业建面(m2) 预估均价(元) 预估总价（元） 集中商业 2500 20000一层部分直接出售，一层部分，二、三层采取带租约出售。 商铺 17132 22500 385470000 一层均价约30000，二层均价约15000。 公寓 41089 10000 410890000 公寓与住宅均价大约一致 合计 84636万元 方案二 集中商业 26400 16060 423984000 一层约4000平米分割出售均价约50000元，其余出售给大卖场均价约10000元。 商铺 10913 27000 294651000 由于大卖场导入，临街商铺预估溢价20%。 公寓 24772 10000 247720000 公寓与住宅均价大约一致 合计 96635.5万元 二、招商策略及商业布局调整 方案比较（综合比较） 　 　 方案一 方案二 整体收益 既能保障销售收益带来的现金流，又有可持续性收益，或通过带租约销售实现全部销售。 可实现全部销售，且总货值较方案一大。 整体定位 商务休闲娱乐天地，与南国西汇广场形成差异化互补。 与南国西汇广场共同形成区域性商业中心。 品牌效应 通过高端餐饮、休闲娱乐商业的引进，提升项目品牌形象 大型连锁商超具有一定的品牌，但对项目的品牌形象提升效应减弱。 市场竞争 与南国西汇广场形成差异化竞争，与周边商业形成共生协同效应。 项目定位难与南国西汇广场区隔，市场竞争激烈。 市场销售 可分段销售，商铺先期销售，部分集中商业须先持有招商再进行带租约销售，持有物业后期逐步提升，实现销售价格。 如大型连锁商超进入，可一次性收回投资，并提升周边商铺价格。 市场风险 项目对于后期经营管理要求较高，同时对于品牌档次控制能力要求较高。 大型连锁商超的招商、销售周期较长，并具有不确定性。 二、招商策略及商业布局调整 关于临街商铺销售方式的问题： 目前建议临街商铺一层、二层采取分开销售的方式。目前商业规划调整后，二层加回马廊，形成双首层的概念，二层商铺能形成较高的销售价格。 　 二、招商策略及商业布局调整 关于街铺销售方式的实例： 项目名称：黄陂广场 项目体量：30万方，商业12万方，住宅17万方 销售部分：集中商业1层，商业步行街1层、2层 销售价格：商业步行街1层均价25000元/平米，2层均价15000元/平米，二层均价为一层均价的60%，（一般二层商业约为一层商业均价的50%）。 周边商铺销售价格：周边街铺销售最高销售几个8000元—10000元/平米 项目成功因素：1、较为完善的商业规划设计、合力的业态组合，2、准确的市场定位及营销推广，3、成功引入沃尔玛。 　 商业步行街 三、商业流线规划 住宅车库入口 商业车库入口 住宅车库入口 人行主入口 公寓入口 主入口 影院入口 1、建议影院出口 现有人行横道 3、建议人行横道 2、建议人行横道 4、建议红绿灯、人行道 车库入口 人行入口 车行动线 1、建议影院出口设置在商业内街，将人流引导至商业内街 2、建议影院入口设置人行横道，将对街人流引导至影院处，同时使车流缓行。 3、建议公寓入口设置人行横道，将对街人流引导至影院处，同