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A thesis submitted to XXX in partial fulfillment of the requirement for the degree of Master of Engineering 二手房房产过户疑难解答 　　二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。本文主要介绍了关于二手房过户流程相关知识的汇总，了解了二手房的过户流程才能在以后的二手房过户中更好的处理二手房过户的问题。 　　□◆二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： 　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 　　4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 　　5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 　　6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 　　7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 　　8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 　　□◆二手房流程 　　1.先交纳定金. 　　2.业主先行还清借款.(如果没有，就不用) 　　3.买方去银行申请贷款.(如果一次性，就不用) 　　4.去申请交纳税费. 　　5.买卖双方去房地产交易中心办理过户手续.并领取回执单.付首期房款.(房款不能付完.一般为50%) 　　6.领取房产证.付尾款 　　私有房地产买卖 　　一、出让方： 　　(1)房屋所有权证、国有土地使用证或房地产权证; 　　(2)居民身份证(复印件); 　　(3)共有房屋应交共有人同意转让声明书; 　　(4)出租房屋应提交承租人放弃优先购买权的证明书; 　　(5)夫妻共有的应提交配偶同意书。 　　二、受让方： 　　(1)居民身份证(复印件); 　　(2)房地产赠与必须提交公证文书。 　　商品房过户 　　(1)商品房销售发票原件; 　　(2)商品房购销合同(规范)原件; 　　(3)商品房权属证明书及平面图(复印件); 　　(4)商品房产品合格证书(复印件) 　　(5)土地使用权面积分摊表; 　　(6)公共建筑面积分摊系数; 　　(7)企业法人代表证明书及企业法人营业执照; 　　(8)国有土地使用证原件(分户证)。 　　单位房地产买卖 　　(1)单位法人代表证明书及法人代表身份证复印件; 　　(2)经办人身份证复印件及委托文书; 　　(3)上级主管部门批准书，原国有资产部份应经同级国有资产管理部门批准; 　　(4)单位受让私有房地产，应提交县级以上人民政府批准证明书; 　　(5)房地产权证或房屋所有权证和国有土地使用证。 　　□◆二手房买卖的一般流程： 　　第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象; 　　第二步，交易双方签订房屋买卖合同; 　　第三步，办理产权转移登记过户手续。 　　房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。 　　□◆二手房买卖合同主要条款有： 　　1.买卖房地产当事人的姓名或名称、依据; 　　2.买卖房地产的坐落、地点、面积; 　　3.房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况;