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第七章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一 房地产评估 1 含义 房地产评估指遵循商品经济的客观规律，测算物化在商品中的社会必要劳动量，并参照市场供求、社会环境、政策法令等各种因素，科学地、实事求是地，以货币形态反映房地产商品的价值。 2 评估的原因 （1）房地产买卖 （2）房地产抵押、典当、投保。 （3）政府征税 （4）拆迁 （5）分家折产 二 房地产评估的原则 1 公正评估原则 2 预测原则 3 相关、替代原则 4 变化原则 5 “最高最佳使用原则” 三 房地产评估程序 1 问题的界定 具体为房地产的类型、产权情况、估价的目的和时间。 2 资料收集研究 地理环境和自身的特征 3 实地勘查 地形、地貌、周围环境及待评房地产的实际运营情况。 4 房地产最佳最高使用分析 待开发的土地：考虑设计最优的方案。 已建成的房地产：考虑各种用途、改建的投资报酬、拆毁现有建筑的代价。 5 选择评估方法 主要有收入估价法、市场估价法、成本估价法。 6 房地产评估测算 分析相关资料、进行实地勘察，选用科学方法，进行测算。 7 撰写评估报告 对测算结果形成书面材料。包括：项目估价委托情况、估价日期、详细地址、周边环境、估价方法及依据、估价结论、有关附件。 第二节 房地产收益估价法 一 概述 1 适用范围 能取得收益的房地产。 2 基本原理 待估目标房地产的市场价值等于该房地产的净营运收入与资本化率的比值。 3 基本步骤 （1）净营运收入的计算 （2）资本化率的确定 （3）资本化计算 二 计算净营运收入 1 步骤 （1） 预定出租收入+其他收入=预定总收入 （2） 预定总收入—（房地产闲置+信贷损失）=有效总收入 （3）有效总收入—运营费用=净营运收入 预定租金收入确定因素：待估房地产自身的资料、可比房地产的相关资料、市场走势分析。 运营费用包括固定费用、运营费用和更新物品储备。 估价数据失真原因：租赁减让、递延维修、必要的工程投资推迟、重置资本金不当 二 确定资本化率 资本化率由资本收益率与资本重获率组成。 1 资本收益率的计算 （1）加总法 房地产收益率的组成包括安全收益率、管理报酬率、风险报酬率、资金不流动风险报酬率。 其可操作性较难，一般不采用。 （2）投资比例法 根据各种投资的比例，对不同投资收益率进行加权计算，求出一个综合的资本化率。 2 资本重获率的计算 （1）直线法 资本重获率为房地产经济寿命的倒数。 （2）偿债基金法 资本重获率等于偿债基金系数。 偿债系数= 三 资本化计算 用收入法评价房地产，其市场价值大小不仅取决于房地产收入的高低，而且取决于房地产使用、收益期限的长短。 例1 某商业楼宇向外出租经营，一层、二层每平方米月租120元，三层、四层每平方米月租100元，五层、六层每平方米月租80元，七层每平方米月租50元，八层每平方米月租30元，市值租金标准按当前银行利率一年期贷款利率9.36%作为回报率计算该房地产的市场现值价值。其占地面积1501.73平方米，建筑总面积为6611平方米，其中一至六层使用面积为1050.74平方米，七层使用面积为206.73，八层使用面积为99.83平方米。 解：1 收入分析 1—2层收入： 120×12×2101.48=302.64万元 3—4层收入： 100×12×2101.48=252.12万元 5—6层收入： 80×12×2101.48=201.72万元 7层收入： 50×12×206.73=12.36万元 8层收入： 30×12×99.83=3.6万元 年收入=302.64+252.12+201.72+12.36+3.6 =772.44万元 2 年支出计算（其中不可分支出按65.13%） 土地使用费。按每平方米30元计算，占地面积1501.73平方米，则每年土地使用费为： 30× 1501.73 × 65.13% =2.93万元 保险。年保险费率为7%，投保价值按年772.44万元计算，则保险费支出为： 772.44 × 7% × 65.13% =35.22万元 综合管理费。按总收入5%元计算，则综合管理费支出为： 772.44 × 5% =38.62万元 维修保养费。按总收入5%计算，则维修保养费支出为： 772.44 × 5% =38.62万元 设备更新费。按年支出30万元计算，则支出为： 30 × 65.13% =19.54万元 流动资金利息支出。按年140万元流动资金计算，贷款利率为9.36%，则支出为： 140× 9.36%× 65.13% =8.53万元 不可预见费。按总收入3%计算，则支出为： 772.44 × 5%