[经管营销]第四章房地产评估40.ppt

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节　市场法在房地产评估中的应用 第四节　收益法在房地产评估中的应用 第五节　成本法在房地产评估中的应用 第一节 房地产评估概述 　房地产：房屋建筑物与土地及其权属的总称，包括实物状态的房产和地产，还包括附设在上面的权属。 一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 　我国实行的是国有土地所有权与使用权相分离的制度。 　　土地的所有权归国家所有，土地的使用权可以拥有和转让。 ［例多选］在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（　）。A.房屋所有权　　　　B.房屋使用权C.房屋租用权　　　　D.土地使用权E.土地所有权 （一）房地产的特性 1.自然特性 （1）不可移动性 （2）独一无二性 （3）供求区域性 　（4）效用的持久性 　　效用的持久性→价格具上升趋势 2.人文特性 （1）相对稀缺性 （2）用途的多样性 （3）保值与增值性 （4）资金占用性 　　 （5）相互影响性 （6）易受限制性 二、房地产评估的原则 　　1.合法原则　　 　　2.供需原则 　　3.替代原则 　　4.贡献原则 5.最有效使用原则 三、房地产评估的程序 ［例多选］某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（　）。A.500万元　　B.300万元　　C.280万元　　D.360万元 第二节　房地产价格及其影响因素 一、房地产价格及其种类 （一）根据房地产价格形成基础的不同，划分为市场交易价格、理论价格和评估价格。 （二）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格（抵押权价格） （三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 　土地价格的构成： 　1.基准地价：按照城市土地级别或均质地域分别评估的不同用途的各类用地和综合各类用地的土地级别得到的土地使用权的平均价格。城镇大面积土地的平均地价 　2.标定地价:一定时期和一定条件下，代表不同区位，不同用途地价水平的标志性土地的价格。 　在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 （三）根据房地产价格单位的不同分为总价格、单位价格、楼面地价 　房地产总价格：一宗房地产的整体价格 　单位价格：单位面积的价格 楼面地价（又称单位建筑面积地价）指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 ＝土地总价格÷建筑总面积 　　区分建筑面积与土地面积 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 二、房地产价格的特征 三、影响房地产价格的因素 　（一）一般因素：包括经济因素、社会因素（含投机因素）和行政因素（含城市规划、住房制度） 　（二）环境因素：包括商服繁华程度、交通便捷程度、设施状况程度、环境状况因素 　（三）个别因素：包括容积率因素和土地使用年期因素 ［例单选］某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（　）。A.建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B.建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C.建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D.建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米 ［例单选］单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（　）。A.单位价格　　B.土地使用权价格　　 C.总价格　　D.楼面地价 ［例多选］下列价格中属于按房地产实物形态划分的价格是（　　）。A.楼面地价　　　B.土地价格　　 C.建筑物价格　　D.房地产价格  ［例多选］影响房地产价格的一般因素主要包括（　　）。A.经济因素　　　　B.社会因素　　 C.地理位置因素　　D.行政因素  ［例多选］下列因素中属于影响房地产价格区域因素的是（　　）。A.城市规划　　B.基础设施　　 C.交通便捷　　D.生活设施 第三节　市场法在房地产评估中的应用 一、基本思路 　以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。 理论依据：替代原理 二、运用条件 （一）市场条件：充分活跃的房地产市场, （二）具有较好的可比交易实例：能够找到至少3个交易案例 （三）可比交易实例的资料真实可靠 三、市场法的适用范围 被评估对象：具有广泛交易性的房地产 四、计算公式 　　　被估房地产价格＝可比交易实例的交易价