房地产例题1.pptVIP

* 房地产企业税收筹划 例题 天宇鸿图·财税讲坛（内部资料） 营业税部分 例1、某房地产公司为了促销，打出“买一赠一”的广告，售出别墅一栋，400平方米，售价120万元，赠送一个车库，15平方米，市场价3万元。发票填写“别墅一套”，售价120万元。 税收检查中税务人员作出补税的决定,应补税款计算： 营业税及附加30000×5.5%＝1650元 企业所得税30000×33% ＝ 9900元 个人所得税30000÷（1-20%）×20%＝7500元 计入营业外收入,再补交企业所得税 2475元 补税合计21525元, 税负71.35% 例2、学员提问：我公司是一个房地产开发企业,现在开发的项目是一个烂尾楼,我公司购置后进行开发并出售。烂尾楼购置价2800万元，我公司开发完工之后，销售收入8900万元。税务机关要求我公司按照销售额8900万元，交纳营业税及附加，请问，这样纳税对么？ 例3、某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，售价1000万元，开发成本840万元，合同约定，售楼款分为四次交付，写字楼已交付买方，第一期楼款250万业已收到,并存入银行。 会计分录是： ①把写字楼交付购方 借：分期收款开发产品 840万 贷：开发产品 840万 ②收到第一期楼款 借：银行存款 250万 贷：主营业务收入 250万 ③开具售楼发票，计算应交营业税 借：营业税金及附加 12.5万 贷：应交税费—应交营业税 12.5万 ④结转成本 销售成本率＝840÷1000＝84% 本期销售成本＝250×84%＝210万 借：主营业务成本 210万 贷：分期收款开发产品 210万 例4、新浩物业公司管理受托的《新奥洋房》小区于2007年10月入住，收取一年的物业管理费600万元，并给业主开具了物业管理发票，应如何确认收入？ 2007年收入＝600÷12×3＝150（万元） 借：现金 6000000 贷：主营业务收入 1500000 递延收益 4500000 借：营业税金及附加 3000000 贷：应交税费— 应交营业税 300000 2008年收入 借：预收账款 4500000 贷：主营业务收入 4500000 例5、某房地产公司采用预收款方式销售一栋写字楼，销售价1000万元，3月份收到预收款20%，即200万元；9月末，写字楼交付使用，买方又支付楼款800万元。 3月份收到预收款200万元时，计算预交营业税： 借：应交税费—预交营业税 10万 贷：应交税费—应交营业税 10万 9月末收到剩余楼款800万元，开具发票，计算应交营业税： 借：营业税金及附加 50万 贷：应交税费—预交营业税 10万 应交税费—应交营业税 40万 例6、 甲房地产公司应乙公司的要求，以融资租赁方式将一栋写字楼出租。该楼成本价600万元，租赁期10年，年租金100万元。租赁期满，乙公司以50万元购买该写字楼。 最低租赁收款额= 100 × 10 + 50 =1050万； 未实现融资收益= 1050 － 600 = 450万 会计处理： ①租赁开始日：