汇率预期资本流动与与房地产价格行业研究-中诚信托.PDF

C H I N A T R U S T R E S E A R C H 中诚信托研究报告-房地产行业-专题报告 2016-02-18 汇率预期、资本流动与与房地产价格 行业研究 ——汇率与房地产专题 摘要： 1、2015 年是人民币汇率制度的新拐点。未来人民币汇率机制将更多 邹文军 参考一篮子货币，首次公布的 CFETS 中美、欧、英、日四大经济体 zouwenjun@ 010 货币权重达到 66.33%，未来人民币汇率制度将向盯住一篮子货币过 渡。 2、美国经济复苏的基础并不夯实，制约美联储加息频率；而大国博 弈使得汇率问题变幻莫测。美联储在2015 年 12 月17 日以第一次加 相关报告 息正式结束了量化宽松的货币政策。从股市表现看，自宣布加息后， 1、《中诚信托研究报告-房地产 行业-专题报告：养老蓝海期待 全球股市均出现了大幅下跌，美国股市并未独立于新兴市场。在当前 模式创新》2015-12-28 全球市场动荡的大背景下，美联储在一季度加息的概率变得较低，美 2 、《中诚信托研究报告-房地产 国加息预期也将后移。 行业-专题报告：零利率背景下 3、2016 年供给侧改革需要汇率与外储稳定，我们认为，后续央行会 的不动产收益权信托》 首选渐进贬值的路径，但随着外储消耗，一次性贬值的预期又将升温。 2015-11-23 央行既不想人民币兑美元汇率连续急剧下滑，也不想过多过快地消耗 3 、《中诚信托研究报告-房地产 行业-行业专题：REITs 星星之 外储；鱼和熊掌都想要，怎么办？化解困境的方式只有一个：资本管 火，正待燎原》2015-09-14 制下的渐进式贬值。事实上，央行与外管局在汇改会陆续出台了一系 列管制措施，以稳定汇率与外储预期。 4、一般来讲，本币升值，房价上涨；本币贬值，房价下跌。汇率与 房价同涨同跌的现象可以在很多国家的不同时期观察到，汇率与房价 的关系高度相关，但并不必然。汇率通过影响金融支持条件影响房地 产价格，对我国房地产市场而言，最为重要的影响路径为汇率变动带 来的货币政策松紧变化以及国内流动性改变状况。理论上，汇率贬值 对房价的影响与汇率升值影响路径反向。 5、我国房地产市场的现状是：房地产市场正在进行正常的自我调整。 在无进一步政策刺激之下，限购条件下一线城市再次出现大幅上涨； 而二线城市也已开始恢复量价齐升。在需求已经明显改善甚至局部出 现过热的背景下，政府在宽松货币环境下显著放松房贷首付比，试图 通过放松地产拉动经济的目的十分突出。 6、我们在此基础上，加入汇率因素影响，我们认为，在不出现断崖 式汇率贬值的情况下，新出台的房贷放松政策足以对冲汇率贬值对房 价的影响。最大的风险在于，人民币贬值空间与节奏的不确定性。由 于资本管制下，外储仍在加速流失，当灾难来临时，房地产仍将受到 重大冲击。目前，市场无法排除汇率失控的预期。 请参阅最后一页的免责声明 1