[人文社科]第三章 房地产价格和价值.pptVIP

第三章 房地产价格和价值 第一节 房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义 什么是价格，有许多定义和解释，最典型有下列两种： 1、价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。 2、价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的人类劳动或抽象人类劳动。 第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。对于房地产价格来说，主要是从现象上把握房地产价格的“量”，故可将房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。 现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。 二、房地产价格的形成条件 房地产与其它经济物品一样，要有价格（价值）是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。 （一）有用性 一种物品有用，是指物品能满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。至于人们为什么需要它，或者是因为觉得它很必要，或者是因为它很时髦，或者是因为听信了广告宣传。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁房地产，从而房地产也就不会有价格。 （二）稀缺性 一种物品稀缺，是指可用的数量多到使每个人不可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 一种物品仅有用还不能使其有价格。如果该种物品的数量丰富，随时随地都能自由取用，像空气或水那样，人类至关重要——没有了它们我们人类就无法生存，但也不会有价格。 因此，房地产要有价格还必须具有稀缺性。稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。 有些物品，无论它多么有用，只要是相对富余的，就不会有高的价格。现代政治经济学奠基人亚当?斯密曾经说过：“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。金刚钻虽几乎无使用价值可言，但须有大量其他货物才能与之交换。” （三）有效需求 人们对某种物品有需求，是指对物品有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力(即想买但没钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不会使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。 例如，一套30万元的住房，甲家庭需要，可是买不起；乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有有效需求。因此，分清需要与有效需求是非常重要的。需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。 综上所述，房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。 进一步理解价格：价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下，对有用且稀缺的物品的一种分配方式。——哪些人获得，哪些人不获得。归纳起来主要有如下几种分配方式： ①武力。如小到个人之间的打架，大到国家之间的战争，物品最后由胜者获得。 ②礼让。如像有些人那样发扬高尚风格，即使自己需要，也将物品让与他人。 ③抽签。即用随机的方式分配物品，这是谁的运气好，物品就归谁。 ④排队。即谁排在最前面，物品就归谁。这实质上是把物品给予那些最愿意花时间等待的人。 ⑤计划。如在传统的社会主义计划经济下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。 ⑥价格。即谁愿意且能够出的钱最多，物品就归谁。 在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用——它上升，以便抑制过多的消费和扩大生产；它下降，以便刺激消费、减少生产和消除过多的存货。 第二节 房地产价格的特征 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。 共同之处是： ①都是价格，用货币来表示； ②都有波动，受供求等因素的影响； ③都是按质论价：优质高价，劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 表现在6个方面： （一）生产成本不同 一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。 一块位置和自然风光较好、适宜建造别墅的未开发土地，价格可能很高，但此之前可能并未投人劳动。 从更深的角度考察，一般商品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“劳动价值”而上下波动；地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化：地价＝地租÷利息率。 （二）折旧不同 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常