长沙华资置业芙蓉国里项目全程策划营销提案.ppt

;;报告行文思路;市场怎么样 ;第一章 市场分析; 2010年，长沙土地供应主要集中在岳麓区及雨花区，随着该两区市场热度的不断提升，政府加强了开发力度，土地供应加大，其中岳麓区尤为土地供应重点，商住、商办、工业地块的最高供应都集中此区域； 2011年一季度长沙供应的6宗土地中，岳麓区与芙蓉区各2宗，雨花区和开福区各1宗，而天心区没有土地供应。;供应量分析;长沙房价呈现加速上涨态势， 2010年增速大幅提升 ????2002年是长沙市商品房成交均价的低谷，成交均价为2149元/平方米。从2003年开始，长沙房价开始进入上涨通道，2006年之前，长沙房价一直处于缓慢上涨状态，从2006-2008年开始长沙房价上涨加快，2007年上涨17.32%，2008年均价上涨24.23%，2009年房价继续保持增长，但增速出现减缓，2010年房价出现大幅增长，增速高达34.46% 。 ;2011年一季度长沙（含四县市）完成房地产开发投资161.27亿元，同比增长35.08%。商品房施工面积5707.10万m2，其中新开工面积428.43万m2，同比增长14.79%、-40.75%；竣工面积417.63万m2，同比增长60.31%。;2011长沙楼市现状分析;2011年1-4月长沙楼市状况分析 ——成交市场稳定 小户型依旧受宠 ;;????2010年，别墅成交总量超过60万平方米。 但2011年的市场，已经存在供应过量的危险。从区域分布上看，长沙别墅集中于金星北、含浦、芙蓉北、星沙和暮云板块，尤其是暮云板块凭借其良好的区位优势和丰富的低容积率土地资源成为别墅集中带。按照有关统计，目前长沙别墅市场规划量约有6700套，上市量约5000套(08年至今)，未推房源约1700套，加上当前市场存量约1000套。别墅市场尤其是联排的竞争加剧，已成现实。;目前在售的北辰三角洲、长沙开福万达国际广场、保利国际广场、运达国际新城等高端项目，在下半年会相继推出还有达美D6区、中海项目、华远华中心项目、滨江新城的世茂项目、德思勤城市广场等，且均成为区域标杆极力带动了整体市场价格。城市综合体项目也加速发展，商业地产迎来发展新高潮。;【招标投标新规正施行】 【老房贷长沙仍享7折利率优惠】 【长沙房产契税新规元旦实行】 【长沙2011年第一拍:商业楼东牌楼起价27.5亿】 【绿地集团斥巨资抢驻市府核心区】 【长沙市12层以下新建住房应统一安装太阳能】 【2010年长沙市住房公积金覆盖率位于全国前列】 【长沙出台新规：控制性详细规划修改前置审查】 【长沙深入推进安居工程和棚户区改造成绩显著】 【长沙城北5年投20亿建安居房】 【委员：长沙商品房预售应明码标价“一房一价”】 【2011长沙至少15个精装项目面市】 ;2011年5月楼市重要动态;2011年长沙版限购令;2011年新国八条与长沙版限购令解读; 长沙版限购令要点：对长沙市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对长沙市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在长沙市区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在长沙市区已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭，不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。 解读一：“限购令”限小不限大、限新不限旧、限内不限外：长沙市政府未将环长株潭户籍家庭列入外地家庭，而外地家庭只要求提供本地居住证。同时区别其他城市，长沙并未限制二手房买卖制约大部分非理性住宅投资功能和基本制约了投机功能,住宅居住功能(包括真正改善型需求及刚性需求的)没有误伤. 符合长沙这种规模城市的进一步发展需要。 解读二：长沙市场格局将发生变化，目前国家尚未对商业楼宇及商业地产作相应要求，受新国八条及长沙限购令影响，部分在市区或交通要道边已经取得土地待开发的企业，将采取曲线方式变更土地性质来规避销售风险，从而整体市场中住宅物业与商业比例有所变动，同时待开发项目成本与购房成本相应增加。 结论：从目前长沙限购政策来看，限购的对象具有非常明确的政治性及长沙城市战略智慧性，不管如何，目前所针对的仅指住房行业，商业、写字楼、车位都不受影响，但这并不意味着商业地产、写字楼项目就会热。受住宅限购影响，资本会向商业地产和写字楼转移，但并不是所有的商业地产项目和写字楼都会受益。;限购令对长沙县房地产市场的影响分析;整体楼市现状趋好，新政对楼市有一定的冲击，开发力度与营销方式需谨慎;第一章 市场分析; 星沙镇：位于长沙市东北郊，距市区约8公里，东与黄花镇相邻，南与芙蓉区接壤，西滨捞刀河水，北与安沙镇交界。星沙镇是长沙县新县城和国家级开发区——长沙经济技术开发区所在地。 2010