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荣兴·亚太国际2#楼营销推广方案 推售背景 1、新政影响下，市场观望气氛浓厚。从近期各项目预约开盘情况分析，目前市场上略呈两极分化的态势：中大面积（120—160平方米及以上）、高价位的改善型产品严重滞销；中小面积（110平方米以下）中低价格产品受影响相对小； 2、市场上开始出现以高折扣和低起步价吸引市场关注的项目； 3、项目样板间未呈现； 5、2#楼已取得预售证； 6、龙光阳光海岸、皇廷御龙湾、埠上桃源为代表的北部湾投资项目先后入驻南宁市场，将借势东盟争夺市场。 综合上述说明，预计新政调控力度将于今年后半年加剧，市场上出现价格战、折扣战的机率大大增加，同时，一批北部湾项目先后进驻南宁市场，为北部湾投资热潮“暖身”。荣兴·亚太国际应借助本区域其他项目的推广热销期，于此时须尽早推出市场，抢占先机；并结合产品特性，依托项目前期推广的积垫，加强项目工地及营销中心外围包装，以期房形式推出2#楼，再根据市场情况用品质和产品差异进行价格提升，可减弱市场风险，并赢得市场口碑。 项目SWOT分析 1、优势 片区价值：位于新行政中心区内，已在市场上得到较高认同； 人文氛围：位于新行政中心区内，毗邻CBD，高知圈层氛围浓厚； 升值潜力：与四大场馆及CBD为邻，升值潜力大； 交通优势：项目三面环路，地处港口区与防城区的交汇处，交通极其便利。 2、劣势 周边配套不成熟：现阶段周边生活配套不成熟； 噪音影响：本项目处于两大交通要道的交汇处，且1-3层为3万多平米的商业，因此住宅收到噪音的影响较大； 住宅私密性：星级酒店影响其他住宅楼栋的生活私密性； 车位配比：1:0.8的车位比没有较大程度地满足商业停车需求，且应区分地下车位和地上车位，将商业及住宅用车区分开来。 3、机会 区域升温：北部湾房地产市场持续升温，区域发展空间大，价值将得到进一步释放； 投资趋势：防城港投资主流为旅游地产，以小户型、生活氛围好为亮点的项目更能赢得市场关注； 社区配套完善：项目自身拥有防城港首个迷你高尔夫球场； 市场空白：区域内缺少中高档住宅和大型商业，项目具有后发优势； 4、威胁 竞争项目：三生云海形成区域内旅游地产标杆项目； 未来供应：板块未来供应量较大，市场竞争激烈； 宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政策及措施，未来不利影响加剧，导致市场观望情绪加重； 2#楼产品户型分析 2#楼待售产品共计324套，户型分别为42-122㎡的一房、两房、三房。2#楼层数为28层，另外3层裙楼是商业。其中，一房一厅的体量占2#楼总体量的34%，为2# 楼的主要产品。 2#楼的户型总体优势明显：南北朝向、动静区分、干湿分离，虽赠送面积不多但实用性强。三房和两房的户型均可享受2种功能的阳台。42㎡一房一厅的劣势为采光较弱、私密性较差、入户走廊的面积较多，因此该户型是2#楼产品中相对较不理想的户型，但其面积小、总价低的优势却非常吸引投资客户。 营销策略 营销节点：从目前市场表现看，小户型产品受新政影响的程度相对较小，当然不排除后市新政细则出台后影响加大的可能性，目前产品已进入销售环节，所以，针对入场客户，很大程度上需要用预约的销售手段去进行把控及试探。正常的市场条件下，一个月的预约期基本可以进入销售环节，在非正常的市场环境下，可以拉长预约时间以对客户有更好的判断。结合项目推广周期，7月中旬启动2#楼预约，10月中下旬开盘比较符合目前的市场环境及项目情况，10月至11月初进入强销期，12月起展开二期剩余产品的自然销售，在自然消化阶段根据市场情况举行各种优惠促销活动，加快剩余产品的销售速度。 营销策略： 造势 （借助东盟时机，强势出击南宁市场） 10月下旬，南宁迎来一年一度的东盟博览会，正值全国乃至世界金融商务人士、政府要员、社交名流等高端人群云集之际。广西各大楼盘势必借此契机强势推广。龙光阳光海岸、皇廷御龙湾、埠上桃源为代表的一股以北部湾投资而崛起的新兴力量正于此时先后入驻南宁市场，同样以投资客为目标客群的荣兴·亚太国际也将借势东盟，通过点对点对话的宣传平台导出产品形象，力争在百花齐放的房地产市场中脱颖而出。 （现场举办暖场活动，聚揽人气） 增加预约现场人气，在预约阶段营造现场的火热势头，利用现场气氛感染客户，打消客户观望情绪，并在市场上形成很好的口碑效应。 全面启动老带新 全面挖掘荣兴·亚太国际业主资源，启动老带新政策。业主介绍新客户预约，新老客户均可获得开盘当天抽奖活动的机会。如新客户成功认购，业主可获赠2000元现金奖励。 具有吸引力的起步价格 在市场低迷的2008年，品质和性价比往往是项目赢得市场的杀手锏，在本项目样板房尚未呈现的情况下，以高性比的起步价格切入市场不仅能在短时间内引起市场关注，也可以在开盘前积累大量的预约客户，最终达到提升产品成交均价的作用。 团购单位多元化发展 由我