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现将我司针对贵公司唐山丰润地产项目的营销策划全案工作流程及报告内容整理传与您详阅。请参考。 项目全案工作流程 A、项目前期发展策划 目标： 1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。 2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。 3、锁定目标客户群。 4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。 基本流程 1、初步市场情况调查 制订投资分析报告 2、确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研 3、进行SWOT分析并初步提出总体策划思路 4、分析项目潜在价值 5、确定核心价值体系及总体策划思路 6、项目目标客户群锁定及分析 7、项目开发主题及形象定位 8、对项目的总体规划、建筑风格、景观规划作出建议 B、建设并期及建设期的顾问与应对方案 目标： 1、协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定进度展开。 2、通观全局，就可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的顺利开发。 3、开始着手提升项目知名度和企业品牌。 基本流程 1、评审规划设计方案 2、拟定工地形象包装方案 3、制定前期推广策略 4、策划各类公关宣传活动 C、项目营销策划 目标： 1、通过策划各种公关和促销活动，聚积项目的销售能势。 2、制定兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。 3、会面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。 基本流程 1、可类比项目、重点竞争对手营销策略分析 2、确定推广销售策略 2、1推广定位。 A核心价值体现 B形象定位 C价格定位 2、2推广策略。 A广告及媒介策略 B推广主题 C市场推广进度设计 3、细化项目营销思路 3、1营销思路体现 A客户群再分析 B卖点挖掘和提示 3、2销售策略 3、3营销环境营造 A售楼部设计 B示范单位设计 4、制定市场进入方案 4、1入市时机选择 4、2价格策略 4、3模拟方案演示 D、项目销售期代理及善后期顾问 目标： 1、保障项目的销售目标如期完成，确保开发商利润的获得。 2、力争缩短销售周期，使资金快速回笼，以保障下期工程或下一个项目再投资。 3、尽量延长旺销期。 4、全面树立项目和开发商品牌。 基本流程 1、划分销售周期并确定各周期工作内容 2、协助开发商制订售楼工具及资料 3、举行各种促销假活动 4、尾盘销售 5、提供物业管理建议 附件 报告大纲 附件一、《产品定位及物业发展建议》报告大纲 1、本项目基本情况概述 1）片区认知 A）规划描述 B）现状描述 C）通过以上片区规划和现状的比照，提出目前区域的发展方向，为第3部分的项目定位铺垫基础 2）地块认知 A）对本地块的区位、交通状况、周边环境、配套设施等要素进行罗列 B）对以上要素进行分析，通过优劣势比较找出地块需凸显的优势和应规避的劣势 2、住宅市场盘点 1）深入研究市场现状 A）市场现状 B）区域市场现状 C）通过以上分析，从市场供求角度来引导第3部分的项目定位 2）针对本项目特点重点研究区域住宅市场 A）聚焦分析住宅及住宅可替代产品的市场现状 B）根据以上分析，进一步为第3部分的产品定位提供借鉴 3）针对近期国家政策对房地产市场的影响重点研究宏观政策风险 A）分析住宅项目可能存在的政策风险 B）根据以上分析，找出在后续的定位研判中加以规避政策风险的途径 3、本项目基础定位 1）项目整体定位 A）基于以上分析，结合本项目的市场地位、地块优劣势分析，对项目进行整体定位，即界定本项目将打造成怎样的档次、怎样的产品才能在现有及未来市场上长期立于优势地位 B）对以上整体定位进行解读和延展 2）项目形象定位 A）根据以上整体定位，将对项目赋予更高层面的精神气质，即形象定位，使之成为贯穿项目始终的灵魂 B）对以上形象定位进行解读和延展 3）项目客户定位 A）基于整体定位和形象定位，锁定目标客户，进行客户定位 B）并深入研究目标客户特质，分析其重点关注点 4、本项目物业发展建议 1）项目配比分析、体块排布 依据地块指标及各种类型物业的功能要求，对住宅、商业的配比进行分析，同时对项目可能实现的体块排布进行比选，找出最佳住宅物业的配比与排布 2）物业发展建议 根据目前市场主流产品状况及客户关注点，结合未来住宅发展趋势，对项目硬件设施及软件配套提出建议，使项目设计更贴近市场实际需求，并保持长期领先，满足长效良好收益的要求 A）建筑外立面： B）公共空间装修：大堂、电梯间、卫生间、公共走道等 C）设备选型： D）其他：智能化系统等 E）软件配套：物业管理等 3）商业业态建议 针对项目实际情况，结合周边商务配套状况，对商业部分的业态选择进行相关建议，使商业部分与住宅部分相互促进，良性共赢 二、《项目营销策略总纲》报告大纲 1、项目总