[管理学]房地产企业税企争议处理、土地增值税焦点问.ppt

房地产企业税企争议问题处理、土地增值税清算关键问题解析及稽查风险方略 主讲人： 肖宏伟 肖宏伟老师介绍 所得税专家。 中国注册税务师 国家税务总局所得税人才库成员 北京财税研究院特约研究员 辽宁经济干部管理学院兼职教授 辽宁省地方税务局所得税系统官员 税务干部业务培训兼职教师 肖宏伟博客/ 前言 1、以国税发【2009】31号、国税函（2010）220号文件为主要依据。 2、课件以企业所得税、土地增值税为主线，对房地产开发企业所得税汇算涉及的土地增值税、营业税、城镇土地使用税、房产税等相关税收等做适当归纳与对比分析。 3、结合征管稽查案例，对近期房地产涉税问题分析，防范风险。 前言--房价问题：居民收入增加是房价上涨的首要原因 居民收入增长加大住房需求。 宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。 “土地财政”是房价上涨的重要原因。 地价推高房价。 影响房价的决定性因素—供求关系。 2011年全国税务稽查工作要点和稽查形势对房地产业的影响分析 1、税务稽查工作将主要讲围绕6项工作展开： 一是抓好指令性检查项目， 二是抓好指导性检查项目， 三是严厉查处重大税收违法案件， 四是在部分地区组织区域专项整治， 五是对重点税源企业进行轮查， 六是严厉打击发票违法犯罪活动。 2、2011年全国税务稽查工作要点（国税发（2011）24号） 税收专项检查指令性项目：①资本交易项目（上市公司和非上市公司的股权交易项目）；②广告业；③办理电子、服装类产品等出口退（免）税的企业。重点检查（CPU）、存储装置等体积小、价值高的电子产品和各类服装出口退（免）税的出口企业。 为什么指令检查资本交易项目 1、陈发树避税引出财税[2009]167号文件 2009年，陈发树前后两次减持紫金矿业股份总计约2.94亿股，套现27.3亿元，而成本仅仅是2940万元，利润达27亿元。 出台了《关于个人转让上市公司限售股所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税[2009]167号），明确了将从2010年开始对限售股转让征收个人所得税，按财产转让所得20%的税率征税。 2、非居民股权转让涉税问题 又是陈发树。香港居民。 香港ABJ公司2009年5月7日与香港居民陈发树签署股权转让协议，以每股2.5685美元向陈发树转让其持有的青啤公H股股份（占青啤已发行总股本的7.01%）， 买价共计2.35亿美元。 普华永道代理申报缴纳了百威英博公司向陈发树先生股权转让应纳企业所得税1.18亿元。 富豪的盛宴--个人资产评估增值投资征收个人所得税的艰难历程 一、个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，如何征收个人所得税。 《个人所得税法》及其实施条例规定很明确：个人取得的“财产转让所得”，征收个人所得税。 个人将非货币资产评估增值后，投资企业，取得股权，其个人所得税计税依据为：相应股权价值高于该资产原值的部分。 二、-关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复 国税函[2005]319号 福建省地方税务局：考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。 在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。 国家税务总局 2005年04月13日 三、关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知 国税发[2008]115号 诡谲的115号：来有影去无踪 二、个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。 国家税务总局 二00八年十二月九日 总局2011年第2号作废文件中包括国税函（2005）319号 针对资产评估增值是否应缴纳个人所得税？如应缴纳，何时缴纳？ 您好： 根据个所得税法规定精神，对于个人资产评估增值后，资产所有权发生转移的，如投资行为、以评估增值部分增加股本的，可以判定为应税行为，应予征收个人所得税。 国家税务总局 20111/03/11 （二）广告业筹划了什么？--为何指令检查广告业？ 广告业虚开发票现象非常严重。不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除。 对于一般企业而言，15%的额度是用不完的，很多企业就会虚列广告费，加大费用支出。 在实际检查中发现，企业利用PS技术，签订虚假广告合同现象比较严重。 因此随着发票检查力度的不断加大，发票问题将成为广告业今年税务稽查的重中之重。 （三）为何指令检查办理电子、服装类产品等出口退（免）税的企业 2009年，北京、上海、浙