[经济学]城市经济学part4.ppt

（5）申报法 由政府有关部门公告各地段的基准地价，然后由土地使用者根据这个基准价格加一定幅度的修正（如+-20%）后，申报其所占用的土地价格。 土地市场调控 前车之覆——日本“土地神话”幻灭留给我们的警示 泡沫之谜 a。房地产业的特性（“土地本位制”创造了“土地神话”） b。不合适的货币金融政策 （让泡沫尽快破裂） c。汇率因素 （“广场协议”、日元升值） d。滞后的土地政策和税制加剧地产泡沫的膨胀 （“保有阶段” 税负过低） e。调控和监管不足 启示： 要始终将房地产业发展作为宏观调控的重点和着力点 审慎决策，实施科学、合理的利率、汇率政策 加强土地的市场化供应工作 加大金融监管力度，分散房地产金融风险 完善税制 我国土地市场的调控管理模式 1、目标 2、调控模式 3、管理模式 城市土地管理与规划 请参看视频《基于市场的土地规划》 * * 土地价格的形成：招标、拍卖、挂牌方式下土地价格的形成 引申：房价与地价的关系 地价与房价，鸡生蛋还是蛋生鸡？ 不同利益群体的认识： 开发商：“招、拍、挂”、宏观调控、耕地保护推动地价高升，引起房价上涨。 政府部门：开发商利润高、房价上升引起对土地需求增长，推动地价上升。（谷物法辩论） 学者：莫衷一是。 “也许是一个关于鸡和蛋的命题，也许是一个红玫瑰和白玫瑰的故事” 在没有假设或前提条件下，任何结论都是不严密的； 纯经济分析离不开体制性因素的制约。 国际背景： 在英国、爱尔兰、美国、新加坡等地，政府出于限制城市无节制扩张、提高土地利用效率、保护环境等动机，推行土地规划管制，而同时居民面临房价上涨、住房支付能力不足的问题。于是，便出现了是不是政府的土地规划管制造成了房价上涨的讨论，最后归结到房价和地价因果关系的争论上。 观点、结论各不相同。 Grigson派和Evans派 Grigson-Evans争辩”(Grigson-Evans debate) ——剑桥大学的Sarah Monk教授,1999 Grigson派认为：房价是因、地价是果 Evans派认为：土地供给也会影响房价，地价并非完全被动地取决于房价。 (1)房价决定地价的观点 “土地产品的价格决定地租”、”地租和地价的剩余观点(residual land price)“被视为房地产领域起码的常识。 地价不会影响土地产品价格的观点被广泛接受，以至于有关城市土地的所有政策讨论，没有一个曾对住宅价格独立于地价的假说提出过质疑。 ——Needham(1981) “谷物法律辩论”(Corn Laws Debate) 玉米市场 土地市场 关于“谷物法悖论” “谷物价格高昂不是因为支付了地租，相反地，支付地租倒是因为谷物昂贵”（对土地的需求是一种引致需求） “如果谷物价格昂贵是地租的结果，而不是它的原因，那么，价格就会相应于地租的涨落而改变，地租也就会成为价格的构成部分了。但是，规定谷物价格的是用最大量劳动生产出来的谷物;地租决不会也绝不可能成为谷物价格的构成部分。……大多数商品的构成中虽然都有原料，但这种原料的价值和谷物价值一样，是由土地上所用的不纳地租的最后一份资本的生产力规定的;因此，地租便不是商品价格的构成部分。” ——李嘉图《政治经济学及赋税原理》 但上述观点建立在两个假设之上： 土地供给固定不变 土地用途惟一（只种植谷物） 基于假设的结论： 地租由需求单独决定。因为土地供给固定，地租的变化只由需求曲线的移动导致。因此，地租高是由于谷价高，而不是相反。 后来的发展 Grigson在著名的1986年伦敦和东南区规划会议上明确指出，“房价决定地价，而不是相反，因为建造商在土地上的出价主要取决于其对建筑物售价的估计”。 这种观点得到经济学家和实业家的一致支持。 这种出价行为(建造商根据预期房屋售价减去预期利润、其他成本之后确定土地出价)的观点被称为剩余价格理论(residual price theory) 剩余法(residual pricing)的理论基础 0’Sullivan在《城市经济学》里明确指出，谷物法悖论中土地产品价格决定地租的结论可以应用于城市住宅市场，“高地价是高房价的结果，而非原因” 房价决定地价的观点在经济学上“占据了主流”。 （2）地价也会影响房价的观点 新古典（Neoclassical）的分析方法 新古典经济学家关心的主要不是收入的分配，而是一般价格理论下的地租。 排除了土地供给固定、单一用途的简单假设，认为土地有可供选择的不同用途，与其他生产要素一样，取得它应有的报酬。 若