20101211濮阳市存量房交易价格申报评估技术标准(第三稿)).doc

AA市存量房交易价格申报评估技术标准 （第三稿） 河南省AA市地方税务局 南京工业大学 2010年12月 目 次 1 总 则 2 2 术 语 3 3 基 本 规 定 5 4 市场法评估 8 5 成本法评估 31 6 收益法评估 42 7 估价结果及应用 59 附录A 存量房分类 60 附录B 评估方法选择 62 附录C 市场法评估要素 63 附录D 成本法评估要素 88 附录E 收益法评估要素 91 1 总 则 1.0.1 编制目的：为贯彻应用房地产估价技术评估存量房交易价格申报工作的总体要求精神，明确存量房交易价格申报评估的依据与标准，规范存量房交易价格申报评估的程序和方法，便于利用评估软件进行评估，制定本标准。 1.0.2 适用范围：本标准适用于AA市行政区域内国有土地上存量房交易价格申报评估。 1.0.3 共性要求：存量房交易价格申报评估应客观、公正，软件评估为主、估价人员评估为辅。 1.0.4 执行相关标准的要求：存量房交易价格申报评估除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 2 术 语 2.0.1 存量房 已被购买或自建并取得房屋所有权证书的国有建设用地上的房产。 2.0.2 存量房交易价格申报评估 存量房权利人转让存量房，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格。税务部门应对申报的存量房交易价格进行评估，当成交价格明显低于市场正常价格时，以评估价作为缴纳有关税费的依据。 2.0.3 估价对象 一个具体估价项目中需要估价的房地产。本标准是指已发生交易并已申报成交价格的存量房。 2.0.4 估价目的 估价结果的期望用途。本标准中的估价是为存量房交易环节税收的征收提供依据。 2.0.5 标准存量房 本标准是指评估片区内典型或具有代表性的存量房。 2.0.6 评估基准点 本标准是指计算评估片区标准存量房基准价格的日期。 2.0.7 估价时点 估价结果对应的日期。本标准中对应的是估价对象发生交易的日期。 2.0.8 市场状况调整系数 本标准是指将估价对象在评估基准点的评估价格调整为在估价时点评估价格的价格修正系数。 2.0.9 可比实例 采用市场比较法估价时，符合一定条件、可以参照比较的交易实例简称可比实例。 2.0.10 重新购建价格 采用成本法估价时，重新购建价格是指假设在评估基准点重新取得全新状况估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况估价对象的必要支出及应得利润。 2.0.11 综合间接费用比率 采用成本法估价时，综合间接费用比率是指假设在评估基准点重新取得全新状况估价对象的必要支出中应计入建筑物重新购建价格的所有费用（除建筑安装工程费用外）与建筑安装工程费用的比率。 2.0.12 净收益 采用收益法估价时，净收益是指由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于存量房的收益。 2.0.13 市场比较法 本标准是将估价对象与在评估基准点近期有过交易的类似房地产进行间接比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，估算估价对象在评估基准点的客观合理价格或价值，通过市场状况调整系数的修正，估算估价对象在估价时点的客观合理价格或价值的方法。 2.0.14 成本法 求取估价对象在评估基准点的重新购建价格，扣除折旧，估算估价对象在评估基准点的客观合理价格或价值，通过市场状况调整系数的修正，估算估价对象在估价时点的客观合理价格或价值的方法。 2.0.15 收益法 估算估价对象在评估基准点的净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准点后累加，估算估价对象在评估基准点的客观合理价格或价值，通过市场状况调整系数的修正，估算估价对象在估价时点的客观合理价格或价值的方法。 2.0.16 估价结果 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。 3 基 本 规 定 3.1 存量房分类 3.1.1 存量房分类：按照房屋用途分类，存量房的分类见本标准附录A表A.0.1。 3.1.2 可能发生交易的存量房分类：可能发生交易的存量房可分为住宅、工业及仓储用房、商业用房和其他用房，具体分类见本标准附录A表A.0.2。 3.2 评估程序 3.2.1 利用评估软件评估的评估程序：根据本标准，提出业务需求，开发评估软件。利用评估软件评估，应按下列程序进行： 1 明确估价基本事项； 2 搜集估价所需资料； 3 编制技术标准； 4 提出软件业务需求； 5 选用评估方法 6 计算估价结果； 7 形成评估报告。 3.2.2 估价人员评估的评估程序：估价人员评估，应按下列程序进行： 1 明确估价基本事项； 2 拟定估价作业方案； 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方法； 6 确定估价结果；