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房地产投资与融资 摘要：学习了这个课程，收获颇多。下面我就从房地产的投资与融资两个方面来谈谈我对这个课程的理解。 关键词：房地产投资、房地产融资、炒房团、投资方向、 一，房地产的投资。 所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 （1）个人投资分析 投资房地产是一项周期长、资金数额大的投资行为，事前需要进行仔细的评估和计划。购买房地产是用于消费，还是用于投资，或者是两者兼顾，这种动机上的不同会带来在房屋选择上的差别。 1．用于消费 对一般客户来说，投资住宅类房地产首先是满足自己的居住需求，这是纯粹的消费需求。为提高居住质量，可以选择已形成或即将形成——定居住氛围的环境和条件，如地理区位优越、周边环境舒适、服务设施齐全、交通便利、物业管理完善等。 2．用于租赁 ?如果投资的目的是获取租金收入，可购买容易出租给单身或流动人口的小型住宅或购买适宜出租给经营者的沿街店面、商场和办公楼。在有大量流动人口的大城市中，小型住宅需求较大。这是因为需要租房的个人一般支付能力不高，小型住宅由于租金相对便宜，符合市场需求。用于商业经营的沿街店面和商场租金较高，且在经济增长期呈上涨趋势，应该是较好的投资选择。当然，，投资沿街店面、商场所需资金也较多。对寸：有实力的个人，投资位于繁华金融区和商业区的办公楼更是物有所值，这些地段的办公楼租金相当高昂，但是在经济衰退?期也存在着贬值的风险。 3．用于投机 ?如果是为厂获取价差收入，可购买房价相对便宜，但未来规划前景理想，有升值潜力的住宅房或店面来赚取买卖差价。显然，投资者要想在房地产的市场上获取价差，必须要信息充分、经验丰富、决策科学，而且要行动果断。例如，投资者可以在房地产拍卖市场寻找机会购入低价房屋，再通过二级市场出售获利。 投资回报率最高的就是上面所说的投机。在我看来就是炒房团的炒作导致房价直线上升，由低买高卖的原则进行交易，采取一些所谓的“技术手段”进行的投资活动，导致房地产泡沫的滋长。炒房团大多都是根据政府的政策进行具体的投资方向的选择。 近期国家对这方面的政策打击力度比较大，导致他们的投资方向有一定的转变。 转向一 投资转向商业地产 实施新政后，不少投资客转向商业地产。据了解，中粮、招商、金融街、首创、富力、保利等地产大鳄近期均加大了在商业地产领域的投资力度。万科总裁郁亮曾经提到，2010年万科将正式推出养老型物业试验，进军商业地产。近期，保利房地产集团营销总监胡在新表示，保利将全力冲刺商业地产领域，未来的3至5年，将持有型商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。首创置业董事长刘晓光也表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。 业内人士分析，由于楼市新政并没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或者一次购买多套商用房。 转向二 炒房客抛盘买650万元黄金 由于楼市调控，不少炒房客将资金投向黄金。昨日，记者到田贝四路几家珠宝店询问，发现从五一以来的黄金交易一直非常火爆，前来买黄金饰品和金条的顾客激增，大部分是用来投资的。 “这段时间生意一直比较火爆，近两周比平时增长了30%～40%。一位有实力的顾客，卖掉深圳的一个楼盘，一口气买了50斤黄金，价值650万元。”一家品牌珠宝店销售人员表示。 “这些天金价一直上涨，楼市股市都在下跌，投资黄金保值增值，所以我也来看看，配置一下资产。”一位前来挑选黄金的林先生表示。 转向三 房产大鳄转向二线城市 在新政调控下，一线城市成交量急剧萎缩，价格面临下调压力之时，地产大亨开始将目光更多转向二线城市。 5月7日，在长沙、青海等城市赴深圳进行招商引资之时，中海地产深圳一位负责人表示，长沙等二线城市房地产市场泡沫较小，受此次宏观调控政策影响小，现在是进入的好机会。 佳兆业地产负责人也表示，已经进驻长沙，5月份准备开盘，新政出台，对于宏观调控保持乐观态度。鹏达地产、摩尔城等企业也表示，将向二线城市扩张。 转向四 投资客转向珠三角其他城市 孟女士在香港一所大学当汉语教师，在内地她已经有六年的房地产投资历史，在深圳拥有2套房产，有1套2009年抛出了。“新政对我来说影响很大，基本在一线城市很难贷款，不能买房了。现在限外令一出，更没法在深圳、北京这些地方投资了，我想看看惠州那边的豪宅，准备去考察一下。”孟女士表示，新政精准地打击了投资客，但是也伤及了普通的刚需者和她这样的长线投资者。“政策应重点打击短线炒作者，是他们把楼价抬高了，我建议出台政策让购买多套房产者持有至少一年，那样很多炒作者都会被吓退的。” 春交会期间，虽然深圳本地楼盘成交惨淡，但东莞、惠州等珠三角地区的外地楼盘却业绩不错。在春交会上到深圳推盘的东莞浪琴花园销售人员梁先生表示，5月1日开盘的，5天390多套房在深圳卖了4