【2018年最新整理】“荷塘月色”项目可行性调研报告.doc

“荷塘月色” 可行性调研报告 二OO四年六月十七日 目 录 第一部分 市场调研 一、项目所在区域概况 1、配套设施 2、房地产开发状况 3、公开招商项目 4、麓谷概况 二、河西房地产市场概况 1、总体概况 2、区位板块分类 3、价格板块分类 4、与全市房地产市场的比较 三、项目概况 1、地理位置及地形地貌 2、项目规划及已开发情况 3、目前三通一平情况 四、长沙市别墅项目概况及分析 1、长沙市别墅楼盘列表 2、长沙市别墅市场分析 五、项目SWOT分析 六、结论 第二部分 项目定位 一、规划定位 二、产品定位 1、产品类型 2、产品风格 3、产品户型 三、价格定位 四、客户群定位 第一部分 市场调研 一、项目所在区域概况 项目位于望城县中部的雷锋镇。缺乏地下水资源，连地表水资源也不足影响镇域经济发展，也给集镇居民带来了大。603.1万美元园区整体对外招商，商贸流通企业和新型建筑装饰材料、医药工程、环保及高科技工业企业麓谷科技园由长沙国家软件产业园和国家新材料成果转化及产业化基地组成，总规划面积为23平方公里，生态环境。 麓谷科技园现已有艾因泰克、湘邮科技、金瑞材料等几十余家企业陆续开工建设，其中有国家863计划、火炬计划等重点计划项目10余个，国务院原则同意规划面积从1990版960平方公里，扩大到2893平方公里，并且将长沙县、望城县部分区域，纳入规划范围，从这个规划来看，麓板块将深受其益，这为造城提供了政策上的依据这一板块是长沙市资源最为独特的板块，岳麓山作为长沙市的心肺及千年学府的教育资源，加上湘江等优势，一大亮点。于猴子石大桥西北侧地近1000亩长沙阳光100规划总建筑面积约为120万平方米；与之隔路相望的是经投的金牛山庄（又名岳麓山大学城院士专家生态示范园），占地638亩，规划总建筑面积约为16万平方米；向西，凯达集团运作的香格里·麓山别墅，占地1350亩，总建筑面积约为30多万平方米；华盛集团白鹤天池项目占地在1700亩左右方圆几公里范围现在已变得炙手可热由的江岸锦城长江置业的“沁园春”银杉雅园嘉华苑㎡㎡㎡㎡㎡㎡建筑面积220—480平方米不等，私家花园按建筑面积1:1比例配置，同升湖静园山庄 联排别墅 190---340平米 2100---2500元/平米 均价2400元/平米 悦禧国际山庄㎡7成20年 独体别墅 (二期6月开盘) ２80－360平米 二期独体360㎡7成20年绿色和平墅—320平米 60---70万/套 7成20年 水云间荷塘月色 双拼别墅 230---300平米 50---80万/套 圣爵菲斯梦泽园星城别墅开发可谓四面开花：南已形成同升湖山庄板块；北有金鹰城·圣爵菲斯、山水芙蓉；东有梦泽园、水云间；西有静园山庄、塘月色、悦禧国际山庄等。而板块，。从规模上看，以上这些别墅占地少则几十亩，多则上千亩。广告诉求也是概念纷呈，有的称源自欧洲，有的称系北美原创，传世之作，让人目不暇接、眼花缭乱。 国家5年内不再批准别墅项目的规定成了别墅热的催化剂。虽然截至目前长沙市国土局尚没有相关的举措，但是长沙别墅用地叫停是迟早的事。这对已获批并上市的别墅及“汤耗子”是一大利好消息，新政策的实施将使别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格也有望持续上涨。 国土资源部的45号文件，从源头上掐死了竞争对手，也让现有或在建别墅至少有了五年的销售期。进入市场，赢得更长的销售周期。 近年随着二次置业者的增加，境外机构的进入，以及非公有经济的飞速发展，造就了许多的私营企业主，致使别墅市场升温。 长沙别墅市场应该还存在较大的空间美国经济学家研究表明：房产市场饱和的条件是年人均收入超过1万美元，而现今中国远未达到这一水平。长沙市又已逐渐形成洼地效应，人才、资金迅速从各地汇集，从而使年上半年的ＧＤＰ增长高达13个百分点，居民收入水平也增长很快。另外，从人性追求及人们观念的转变来看，个性化、差异化的要求为别墅市场“埋伏”了客源。 “低密度，郊区化”将是长沙别墅市场发展的重要趋势。如今城区住宅普遍存在密度较大、严重影响采光和通风的缺陷，而旧城改造难度大，资金消耗也大。非典时期人们对健康居住环境特别渴求，于是不少地产商纷纷将目光投向郊外，廉价的土地、丰富的植被加上新鲜空气，构成了市场竞争的利器。别墅两极分化 目前的别墅项目大多以200-300的及300-400的独为主，单套总价集中在50-150万之间。从目前个别项目的情况来看，已经出现两极分化的倾向。一方面是个别项目走高档路线，比如“公园11号”针对尖端消费群体超豪华配置，其单套总价在200-300万之间，是目前长沙最贵的别墅项目。另一方面，通过对市场的详细调查，部分经济型别墅项目，户型面积将