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商仲新人培训课程 第一节：土地 一、土地产权： 二、土地使用权：有偿有期限转让（出让、划拨） 出让：有偿（协议、招标、拍卖） 有期限（分土地性质，住宅、商业等六类、综合） 划拨：少量或免费转让土地使用权 第二节：房屋 一、房屋类型 居住（公寓1、2；新工房1、2；花园住宅；新式里弄；旧式里弄等）； 非居住（办公、商铺、厂房、寺庙等） 权属性质（国有、集体、其他）； 房屋建筑面积； 第三节：房地产市场 一级市场； 二级市场（增量房市场）； 三级市场（存量房市场）； 四级市场（租赁市场）。 第四节：房地产转让 房地产转让的定义 房地产转让，是指房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。 房地产权利人，是指合法拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。 二、房地产转让主要包括下列方式： 买卖；交换；赠与；以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件、与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；法律、法规、规章许可的其他方式。 三、房地产转让范围 〔1〕商品住宅 2001年8月1日后，本市国有土地上的各类住房（包括普通内销商品住房、侨汇房、经济适用住房、职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易、花园住宅、外销住房）转让对象统一为境内、外自然人、法人和其他组织； 〔2〕非商品住宅 1、划拨土地上的内资六类项目、办公楼、自建厂房等非居住房屋转让给境内外自然人、法人和和其他组织的，应补办土地使用权出让手续、按现行市场价缴纳土地使用权出让金后，方可办理交易手续； 2、已按规定办理土地使用权出让手续的内资六类项目转让给境内“三资”企业、境外自然人、法人和其他组织的，应按现行市场价缴足土地使用权出让金后，方可办理交易手续。 3、其他非居住用房除外销出让地块上建造的房地产外，不得出售给境外自然人、法人和其他组织以及境内“三资”企业； 四、禁止转让的情形 1、未依法登记取得房地产权证书的； 2、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 3、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的； 4、司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 5、依法收回土地使用权的； 6、法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。 例如：设定抵押的房地产未取得抵押权人书面同意的； 五、房地产买卖时的优先购买权 1、共有房地产买卖时，在同等条件下，房地产共有人享有优先购买权。 2、已经出租的房地产买卖时，在同等条件下，房地产承租人享有优先购买权。 七、转让合同的生效 房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外： 1、转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效； 2、法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。 法定合同公证： 商品住宅转让一方为境外自然人、法人和其他组织的； 外销地块上建造的非居住商品房； 赠与合同； 第五节：贷款问题 商业贷款： 一手住宅，总房价的八成，一到三十年； 二手住宅，总房价的七成，一到三十年； 非住宅，总房价的六成，一到十年。 二、公积金贷款： 累计交存满两年，连续交存六个月以上，没有公积金贷款或还清公积金贷款六个月以上的可以贷款。 普通公积金，最高十万，最长三十年（一手）或十五年（二手）； 补充公积金，最高三万。 第五节：房地产租赁 房屋出租的概念 房屋租赁，是指出租人将房屋交付承租人使用。收益，由承租人向出租人支付租金的行为。 租赁范围 出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织，但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人（包括以联营、承包经营和合作经营等名义不参与经营且获得租金性收益的）。 房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或者约定。 租赁条件 有下列情形之一的房屋不得出租： １、未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的； ２、共有的房屋，未经全体共有人书面同意的； ３、改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的； ４、被鉴定为危险房屋的； ５、房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租； ６、法律、法规规定不得出租的其他情形。 房屋的租赁期限 由租赁当事人协商确定，但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过二十年。 续订租赁合同自续订之日起不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过二十年。 租赁当事人对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍