9第九章--路线价法.pptVIP

第9章 路线价法 9.1 路线价估价法的含义和理论依据 9.2 路线价估价法的计算公式 9.3 路线价估价法的适用范围 9.4 路线价估价法的程序 9.5 深度百分率表 9.6 几个路线价法则介绍 9.7 应用举例 9.1 路线价估价法的含义和理论依据 9.1.1 路线价估价法的含义 路线价估价法——根据土地价值随距街道距离增大而递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法（属于市场法）。 路线价——指对面临特定街道的市街土地设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。 9.1.2 路线价估价法的理论依据 理论基础：替代原理（路线价是标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正） 能否运用此法依赖于较为完整的道路系统、排列整齐的宗地、完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。 9.2 路线价估价法的计算公式 宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度 特殊宗地（街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等），则需依下列公式计算： 或： 9.3 路线价估价法的适用范围 适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。 9.4 路线价估价法的程序 9.4.1 路线价区段划分 地价相等、地段相连的地段划分为同一路线价区段，路线价区段为带状地段，街道两侧接近性基本相等的地段长度称为路线段长度。 路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。 9.4.2 标准宗地的确定 路线价是标准宗地的单位价格 标准宗地是指从城市一定区域中，沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。 标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离。 9.4.3 路线价的评估 主要采取两种评估方法: 由熟练的估价员以买卖实例市场比较法等一般估价方法确定（各国通用） 采用路线价系数法或称评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几种项目加以评分，然后合计，换算成附设于路线价上的点数。 9.4.4 深度百分率表（深度指数表）的制作 深度百分率又称深度指数。深度百分率表，又称深度指数表。深度百分率是地价随临街深度长短变化的比率。深度百分率表制作，是路线价法的难点和关键所在。著名的路线价法则：四三二一法则（美国）、苏慕斯法则(克利夫兰法则)、霍夫曼法则等，英国有哈伯法则、爱迪生法则等。 9.4.5 计算宗地价格 依据路线价和深度百分率及其它修正率表，运用路线价法计算公式，即可以计算得到宗地价格。 9.5 深度百分率表 ? 临接同一街道的土地，路线价虽然相同，但由于宗地的宽度、深度、形状、面积不同，单位面积的价格不同。在影响地价的因素当中，深度对地价影响较大。 现在假设有一临街宽度m米，深度n米的长方形宗地（图表9-1），每平方米平均单价为A元，则该宗地的总价格为mnA元。对图表9-1中的宗地，沿道路的平行方向，将深度以某单位(在此设为1米)区分成n个细片土地，从临街方向起依次每片土地的单位面积价格为a1，a2，…,an-1，an，由此土地总价值为： 从而： 或 （a1 + a2 + a3 +…+ an）/ An = 1 可以看出，土地单位面积价格等于各地块单位面积价格的平均值。这里，将ai/An称为单独深度百分率,用xi 表示 。 深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。 单独深度百分率呈递减现象，表现为： 累计深度百分率呈递增现象，表现为： 平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度 制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：（1）确定标准深度；（2）确定级距；（3）确定单独深度百分率；（4）根据需要采用累计或平均深度百分率。 根据深度百分率表制作要求，以标准宗地的平均深度百分率(平均单价)作为100％，将单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率综合制成一表，即得到深度百分率表。如果标准宗地的深度为s米，则： 以“四三二一”法则为例,说明深度百分率表制作方法。如图9-2，标准深度为100英尺的宗地，每25英尺其单独深度百分率为40％、30％、20％、10％、……、6％，求出其深度百分率表。 图9-2