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宏观分析 政策分析： 行政政策 金融政策 土地政策 2010房地产宏观调控政策 新国十条 统一思想，提高认识。 建立考核问责机制。 实行更为严格的差别化住房信贷政策。　 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 增加居住用地有效供应。 调整住房供应结构。　　 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 加大交易秩序监管力度。 完善房地产市场信息披露制度。 这些宏观调控政策直指房价高居不下的核心症结，缩短金融杠杠杆、增加融资成本，调控政策大大提高了投资型购房者利用银行资金购房的难度。尤其是“新国十条”，对炒房者进行精确打击。可以说，这些房贷组合拳的新政，抛弃了以往调控政策的隔靴搔痒之嫌，成为了有史以来最严厉的调控政策，表明了政府调控房价的决心。 金融政策（贷款利率） 2002-2010贷款利率 由数据可以看出， 2002年至今，央行对住房贷款利率一共进行了15次调整。2002年-2007年贷款利率一直保持增长。直至2008年受国际金融危机影响，贷款利率出现了拐点，贷款利率出现下降。正因为利率的下调，中国的房地产即使在中国经济处于低霾状态下很快出现了火爆。所以贷款利率利率的调整将同时作用于房地产市场供求双方，使得房地产市场均衡产量与需求发生明显变化。 行政政策和金融政策的影响 卖方降价，买方观望。 开发商降价、二手房主提出优惠的做法，购房者在等着6月份后更为理想的发展局势。 开发商着急。 限制了多套或异地的投机性购房行为，制约开发商故意 捂盘或随意提价，因此，供需关系肯定要有所变化，房地产在一段时期势必会进入低潮，房子不好卖又不愿意亏本出售，如此长期僵持下去，实力差的小开发商势必会面临灾难。供需关系肯定要有所变化，房地产在一段时期势必会进入低潮。 市产分析 一、土地市产 （1）供应分析 2010年1-3月广州市土地市产共供应46宗，出让土地面积共1047259平方米，总建筑面积为8693486.7平方米。其中住宅17宗，出让面积为28275.64平方米，规划总用建筑面积578623.8平方米。 （2）成交分析 住宅市产分析 （一）供求分析 广州2009年11月至2010年4月广州十区的新建商品住宅供求比为0.9949.供求基本持平。除了2010年2、3月份出现供不应求。其余月份都出现了供过于求。主要原因是2、3月份需求出现顶峰，才能使近半年来的住宅供应市产基本持平。 天河区市场分析 总结： 由于广州政府的规划，作为广州商业城区的天河区，近些年迅速发展，一手住宅市场逐渐呈现饱和状态，批准预售面积以及交易面积逐渐下降。在此情况下，再加上楼盘位于天河北的优势，我们楼盘具有很大的发展前景以及高额利润。 微观分析 周边交通 2、市场竞争态势总结 我们的优势 不足之处 （1）靠近马路，对于朝马路的住户对造成一 定的噪音影响。 （2）车流量大，造成空气污染。 我们的机会点有哪些？ 行政中心版块配套日渐成熟，地块价值逐渐被认同 做为行政中心，政府未来在该版块的引资招商力度将逐步加强，未来配套进一步成熟 周边等大型住宅项目入住，带动版块人气 承受能力分析 不同职业购买力分析 居住结构 各年龄段购买力分析 购房目的和次数 消费者考虑主要因素 客户定位 （1）由上面分析得出我们目标客户是： ① 经营商业的个体户、私营企业主； ②在项目附近学校工作的教师阶层和行政管理人员； ③在天河区工作的企业管理人员 ④在天河工作，设计公司、广告公司、网络公司等专业技术人员； ⑤在其它企业工作人员（主要指附近片区租住房屋者） （2）他们的年龄层主要集中在28至45岁之间。 （3）他们考虑的因素是交通，而我们的楼盘刚好 处在交通便利，商业繁华的地段。 （4）他们的用途是自用的比较多。 一、项目总体定位 项目名称： 蓝堡公寓 形象定位： 简约舒适、和谐家园 物业定位： 本项目档次定位为区内中 高档次为宜。 三、产品简介 项目占地面积15224平方米，规划两幢31层高住宅，地下负一负二层为停车场，一、二、三层为商业店铺，四层为架空层， 五至31层为商品房。 四、产品风格 　 大象无形，大音希声；我们在喧闹中享受安静，在逆境中享受热情； 　　真正的简约源自内心的平静。 简约是舍弃，更是收获；真正的简约不仅让我们返璞归真，更让我们感悟包容；你的心是造就了简约，还是包容了世界，世界无界，心容则容。