投资开发公司项目管理手册GMS-06.doc

GMS管理体系文件 南通银河投资开发有限公司 项目管理手册 （第二稿） 受控状态： 受 控 号： 持 有 人： 文件编号： YHTZ GMS－06A 发布日期： 20 年 月 日 实施日期： 20 年 月 日 编制人： 审核人： 批准人： 目 录 手册说明 4 1 项目管理方针、目标 6 1.1 项目管理方针 6 1.2 项目管理目标 6 2 房地产开发管理办法 7 3 项目组织管理 12 3.1 项目开发管理模式 12 3.2 项目部（公司）组织机构 13 3.3 项目经理工作条例 15 3.4 项目目标控制办法 19 附：项目开发经营责任书 22 4 项目流程管理 24 4.1 研发管理 24 4.1.1 市场调研控制程序 24 4.1.2 土地投标与土地储备工作规程 27 4.1.3 项目开发可行性研究控制程序 29 附：可行性研究工作流程图 31 4.1.4 项目证照手续办理管理办法 32 附：项目报批报建手续办理流程图 33 4.2 设计控制 34 4.2.1 设计管理流程 34 4.2.2 项目策划与规划设计控制程序 35 4.2.3 设计评审与管理控制程序 40 4.2.4 施工图设计交底与图纸会审控制程序 61 4.2.5 设计变更控制程序 64 4.3 工程项目管理 69 4.3.1 项目建设工程管理细则 69 4.3.2 施工阶段质量控制程序 73 4.3.3 工程项目进度控制办法 78 4.3.4 工程技术资料管理规定 81 4.3.5 项目部例会制度 83 4.3.6 施工现场临时水电使用管理规定 85 4.3.7 分部、分项、隐蔽工程及竣工验收管理办法 86 4.3.8 工程施工管理办法 87 4.4 现场工程师管理 89 4.4.1 现场工程师工作规程 89 4.4.2 《工程管理日志》管理办法 92 4.5 造价管理 94 4.5.1 预决算管理办法 94 4.5.2 工程签证与工程测量控制程序 96 4.5.3 工程款支付控制程序 102 4.5.4 工程成本监测及核算管理规定 103 4.5.5 工程决算控制程序 104 4.6 材料管理 106 4.6.1 材料采购控制程序 106 4.6.2 乙供甲控材料控制程序 116 4.7 售后服务管理 118 4.7.1 物业交接控制程序 118 4.7.2 质量回访和投诉处理工作制度 120 4 项目管理体系测量、分析与改进 121 附录：工程和技术管理法律、法规、规范清单 手 册 说 明 1、手冊內容 本手册是公司为导入GMS管理模式，实施全面管理体系所编制而成，包括： —— 公司项目管理体系的范围； —— 公司关于项目管理体系要求的所有制度、规程文件。 2、适用范围 本手册适用于公司全资投资开发项目全过程的管理等。各部门、项目部（公司）均要依此执行。 对合作项目公司的管理，在依据双方合作协议的前提下，其项目流程管理可遵守本手册的相关规定和要求。本手册将只对工程管理部和项目部（公司）的项目流程管理做出规定。 3、手册范围说明 本手册主要包括项目组织管理和项目流程管理两部分内容。 项目组织管理部分规定了公司各类项目的管理模式、项目部（公司）的组织管理、公司各职能部门与项目部（公司）的接口关系等内容。 项目流程管理部分规定了公司各类项目的研发管理、设计控制、项目管理制度、现场工程师管理、质量管理、造价管理、进度管理、材料管理、工程资料管理和物业交接与售后服务管理等内容。 4、手册管理 本手册为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由综合办公室统一负责，未经总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还综合办公室，办理核收登记。 手册持有者： （1） 总经理； （2） 副总经理； （3） 综合办公室（存档）； （4） 工程管理部经理； （5） 项目经理； （6） 各职能部门经理。 本手册除持有人外，相关文件应发放至有关执行人员，综合办公室做好复印和发放登记。 手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司或人员。 在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到综合办公室。综合办公室每季度的最后一个月的28日（节假日提前）对手册的适应性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改，执行《GMS体系文件管理程序》的有关规定。 本手册一经定稿，在未做修改前，任何部门、项目部（公司）都必须遵照执行。 1 项目管理方针、目标 1.1 项目管理方针 严格执行公司各项管理制度，