物业安全管理[一].docVIP

第一章　物业安全管理概述第一节　物业安全管理的概念　　一、物业安全管理的含义　　1.安全　　安全，指没有危险，不受威胁，不出事故。物业安全一般包含3层含义：　　其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共?场所秩序保持良好的状态。　　其二，物业安全不仅指物业区域内的人身和财产不受侵害，而且指不存在其他因素导致?这种侵害的发生，即物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。?　　其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方?面的安全。　　影响物业安全的因素很多，变化也比较快，归纳起来主要有两大类：①人为侵害因素，?如失火、偷窃、打架等；②自然侵害因素，如大风刮倒广告牌、电梯故障等。安全管理人员应了解这些影响安全的因素，并随时注意处理。　　2.安全管理　　物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产?的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面，“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故?进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。　　物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责和社会自我防范之间的?一种专业保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式(公安机关和社会自我防范)具有补充?的性质，具有补充国家安全警力不足、减轻国家财政负担及工作职责范围针对性的优点。　　物业安全管理的目的，是要保证和维持业主和使用者有一个安全舒适的工作、生活环境?，以提高生活质量和工作效率。　　二、物业安全管理的内容　　物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。　　1.治安管理　　①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携?带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；　　②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物，?搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。　　2.消防管理　　其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保?养和维修等。　　3.车辆交通管理　　主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。　　美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。?这7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要(维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本?满足后，人类就会首先产生安全(周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓)的需要。随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安?全问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。　　三、物业安全管理的机构设置与职责　　物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管?理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成?后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。物业管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执?章必严，违章必究。安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施越多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理?。保安部的构成如下图。　　保安部的主要职责是：　　①贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内?的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；　　②组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职?责和任务要求，主持安全工作例会；　　③熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对?物业辖区保安工作的意见和措施；　　④积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；　　⑤抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。第二节　物业安全管理的指导思想和原则　　一、指导思想　　物业安全管理的指导思想是：建立最健全、