现代最新房地产企业财务状况和增长潜力详细分析报告.docVIP

最新现代化房地产公司财务状况及增长潜力分析 2010年 9月 19日 摘要 公司财务状况 短期勉强覆盖资金缺口，中期资金压力较大,总负债（表内+表外）增加空间为零，唯一 的借贷空间来自于负债结构的变化，即，项目进程中表外承诺资本支出的表内化，这部 分的年度总额约为 50亿。财务安全性评分“中下” 。 战略理性 要确保上述借贷空间的真实存在，公司的总负债额不能增加，即，除表外负债转入表内 的部分外，每年的销售回款应能覆盖所有运营和新增支出，并将成长速度控制在极限增 速内，但公司 2009 年超速增长 10%以上，战略理性评分“低” 。 极限增速 繁荣期新增存货和承诺资本支出的上限为 39%， 股权融资下可提高到 54%， 低谷期为-8%， 不确定的市场环境中，应控制在 15%以内。但每股收益的增长潜力较大，综合成长潜力 评分“优” 。 运营效率 繁荣期效率表现优异，低谷期效率下降较多，综合效率评分“中上” 。未来，也同样面 临碧桂园模式下的扩张瓶颈。 区域战略 三线城市有相对安全的成长空间，但二线城市郊区项目的低谷冲击较大，综合来看，受 冲击力度与行业平均水平相近。 核心 高成长、高风险的又一典范，未来 2年内没有总负债（表内+表外）的增长空间，唯一 的借贷空间来自于负债结构的调整，即，项目开发进程中表外负债的表内化，但这一借贷 空间获取的前提是：总负债额的零增长和极限增速的严格控制。 注：以下报告中的最新财务数据为2008年业绩公告数据，数据公告日后的新增土地支出和新增负债将改变 下述结论。本报告为内部报告，仅供我公司客户使用，如您不是通过正常渠道得到本报告，请及时通知北 京贝塔咨询中心 一、财务状况分析 2009 年度地产上市公司综合实力排名中， 恒大地产以5.80 分的总分排名 102 家地产上 市公司的第 19 位，其中衡量短期风险的财务安全性指标评分 6.27 分，排名第 49 位，衡量 中期风险的战略理性指标评分2.88 分，排名第 85 位，运营效率方面以 7.21 分排名第 16， 成长潜力方面则以 7.52 分排名第 7，综合来看，公司最大的优势在于成长潜力，最大的劣 势在于战略理性下的中期财务安全。 ? 短期风险头寸 短期资金勉强平衡 截止 2009 年底，恒大地产的流动负债总额 415 亿，剔除 243 亿的预售款后，实际短期 负债 172 亿，2009 年底还有 275 亿已订约但未拨备的承诺资本支出，由此估算公司的短期 偿付需求总额为 450亿。 与之相对，截止 2009 年底，恒大地产手持现金 144亿，2009 年全年合同销售金额 303 亿元，2010 年前4 月合同销售金额 121.3 亿元，全年销售目标 400 亿。如果真能实现这一销 售目标，则公司能够应对短期支付压力。但我们预期在调控背景下地产企业可能面临整体的 销售压力，2008 年时公司的存量资产周转率就只有 0.28 倍，不到 2009 年的 30%，如果公 司的低谷存量资产周转率下降70%至 0.3 倍，则低谷中的销售额将下降至190 亿，从而出现 120 亿的资金缺口；但我们预期，2010 年的周转速度降幅度应在 50%左右，则低谷销售额 为 310 亿，能够勉强覆盖短期资金缺口。 ? 中期战略理性 总负债增加空间：0 中期方面，在持续低谷中，我们预期恒大的存量资产周转率将降至 2008 年水平，仅为 0.30 倍，而公司低谷年份的运营支出约占到总资产的18%，再加上 2009 年底相当于总资产 44%的承诺资本支出（其中123 亿为应付土地款，152 亿为承诺开发支出，根据公司披露， 北京贝塔咨询中心 4 部分项目可分三年支付） ，由此计算，公司的财务安全底线（净借贷资本比的上限）为零， 即，公司的借贷总额应小于手持现金。 2009 年底恒大的短期借款 64 亿，长期借款 78 亿，合计 142 亿，恰好等于 144 亿的手 持现金。从这个角度看，尽管公司当前的净借贷