珠三角楼市全面进入供大于求阶段.pdfVIP

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 珠三角楼市全面进入供大于求阶段 赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理） 1、2012 年楼市调控政策基调不变，楼市形势难以逆转。 历经全年的调控，2011 年全国房地产开发投资依然高达61740 亿元，比上 年增长27.9%。 国房地产开发企业房屋施工面积50.80 亿平方米，比上年增长25.3%，房屋 新开工面积19.01 亿平方米，增长16.2%，房屋竣工面积8.92 亿平方米，增长 13.3%。 全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，商品房销售额59119 亿元，增长12.1%。 从广东的数据看，2011 年房地产开发投资4899.19 亿元，同比增长33.9%。 全省商品房屋施工面积36311.94 万平方米，同比增长24.3%；其中新开工面积 11968.66 万平方米，增长21.0%。竣工面积5800.52 万平方米，增长10.8%。 商品房批准预售面积8201.00 万平方米，同比增长23.3%；销售面积7761.34 万平方米，同比增长6.0%，销售率（销售面积/批准预售面积）为94.6%；销售 额6175.63 亿元，增长12.8%；销售均价7957 元/平方米，增长6.4%。 从这些数据分析，2011 年的房地产市场依然在高位运行，投资惯性高速增 长，楼价虽有松动，依然处于高位。在建工程量惊人，达到50 亿平方米，按全 国人口计算，人均4 平方米，按中国城镇人口计算，人平均8 平方米。 在这样的背景下，任何一个楼市政策的改变，都会造成极大的影响。从2011 年第四季度开始的全国楼市“量价齐跌”的局面，才开始了不到半年的时间。管 理层难以让作出让调控松绑的决策。2012 和2013 年，楼市调控的主基调都不会 有大的改变。 专业 高效 创新 诚信 团队精神 020- - 1 - 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 2、地方政府激活楼市的冲动和热情在2012 难以泯灭 地方政府激活楼市的动力很足。2010 年全国土地出让金收入达到创纪录 的2.7 万亿，占当年地方财政收入近七成。 2011 年虽然受调控政策影响，全国130 个城市土地出让金总额为19052.3 亿元,同比减少11%。其中住宅类用地12666.8 亿元,同比减少23%。但全国土地 出让金收入破2.7 万亿，再创新高。 从广东地区数据看，2011 年佛山全市土地出让预计收入为300 亿元，全市 地方财政一般预算收入达到342 亿元，二者比例达到87.7%。 2011 年广州全市 土地出让收入为475 亿元，全市地方财政一般预算收入达到960 亿元，二者比例 达到49.5%。 2011 年珠海土地成交总金额约89.35 亿元，地方财政一般预算收入140 亿 元，二者比例达到63.8%。 2011 年，中山市土地总成交金额94.8 亿元，地方财政一般预算收入183.22 亿元， 二者比例达到51.7%。 房地产市场的起伏，深刻影响着地方经济。 在房地产调控的“国策”下，地方政府当“出头鸟”的后果很严重。 2011 年10 月11 日，佛山放松楼市限购政策“一天游”。 2011 年2 月中山楼市限价令的新标准为6590 元/平方米，刚被报道出来， 就转入“内部”。 芜湖的“松动”政策出台四天，也半路夭折。 2012 年1 月，广州市提出中心十区“差别化限购”的新调控方案，希望能 够打破限购所带来的楼市僵局。现在也没有了消息。 现在是一个枪打出头鸟的敏感时期。 地方政府当前只宜 “做而不说”，外紧内松，做好四件事： ——对外坚持调控房价路线不动摇，对内抓紧制订激活本地需求的措施。 ——鼓励开发商先卖普通商品房，少卖贵价房，让2012 年房价有一个明显 的回落。 专业 高效 创新 诚信 团队精神