武汉市东湖高新区域房地产市场调查报告七十二家房客.doc

东湖高新区域（关山） 房地产市场调查报告 一、东湖高新区域房地产住宅市场状况 1、东湖高新区域房地产发展历程 2001年，武汉市政府亮出了光谷牌的城市发展新战略，从此打破了区域房地产市场的沉寂。 2002年后，万科、保利等大型地产大鳄的进驻，使得光谷地产更是一片灿烂。 2003年快速发展的一年，众多的大型项目逐步推出，光谷的名声再次推至一个高点。 2004年大面积开发依旧以关山外围为主体发展方向，关山一路部分楼盘的交房，使得当地居住人气在直线上升，更多的顾客也把目光放到了那里。 2005年随着区域内房地产迅猛的增长，不断有大型社区型楼盘相继推出，加速了市场的竞争力，并催化各楼盘的品质不断的提高。 2006年随着高新区产业集群的不断发展及商业地产的规模性开发建设和相关配套的规划落实，势必将提升该区域居住的适合性。 该区域房地产市场最早源于当代物业对当代花园的开发。尽管受当时武汉市整体房地产开发、消费水平较低的影响，但该项目仍然开发成功。紧追而上的华城新都、水蓝郡等，成为区域房地产从起步到火热的发展过程的见证，“高知人文住宅”是光谷楼盘的代表形象。随后，在光谷经济快速发展的影响下，国内众多知名开发商纷纷看好此区域楼市开发前景，抢滩光谷，如保利、万科、等，诸多实力开发商的进驻抬升区域楼盘品质，同时也使竞争更加激烈。 （一）、市场状况 1、区域内价格分布 从上图可看出，珞瑜路房地产销售均价为3600元/㎡左右，居首位。珞瑜路是光谷房地产开发最早的区域之一，其道路、交通、生活配套等设施齐全，房地产价格也是稳步攀升。关山路、民院路、楚雄大道销售平均价格相对持平。同时也说明区域房地产开发重心从瑜珞路一带热点板块逐步向关山路段、民院路段转移。 2、价格区间 通过我部对此区域在售商品房项目的调研，其销售均价区间2500元—4500元/㎡。从上图可看出： 该区域主力价格区间在3000-3500元/平方米区间所占比例最大，达到40%。 主力价格区间在3500—4000元/平方米和2500—3000元/平方米的商品住宅旗鼓相当，分别占23%、27%。 3、在售项目各建筑类型均价水平 上图所示，该板块各物业类型销售价格依次排位是高层、多层、小高层。高层物业类型价格达3437元/㎡，该物业类型目前只是该板块房地产住宅市场的辅助产品。 小高层销售价格3237元/㎡，是目前该住宅市场的主流产品形式，供应量大，呈稳步攀升态势。 多层销售价格3298元/㎡，这一物业形态呈逐步递减。 4、部分楼盘销售总价范围 类型 项目 总价范围 （万元） 主力户型总价 （万元） 普通商品住宅 东谷银座 28-60 30-50 广厦华庭 13-38 森林公园 35-60 地龙常青藤 18-45 保利花园 26-52 金地太阳城 16-65 关山春晓 27-53 光谷·陆景苑 28-58 宇峰家园 16-50 柒零社区 26-40 金地阳光城 18-75 清水源 16-38 云顶居 28-43 江南家园 30-55 紫菘枫林上城 33-52 洪福家园 19-42 从上表中可以看出，该区域普通住宅总价范围集中在30—50万元之间，但其楼盘项目品质，内部环境，居住舒适性等相关指标都要高于中心城区。 5、供需关系 据我部调研并结合相关数据统计，面积供需比为1：1.16（详细数据请来电洽询我部），在市场需求方面：今年该区域房地产销售量与去年相比，步伐相对放缓。但这并没有影响开发商对该房地产市场的信心。 6、未来推出量 根据对该区域调查统计得出，未来几年关山区域房地产将有数百万方以上的住宅项目向市场推出。楼盘规模日趋扩大化，集中占地200亩以上，建筑面积20-30万平方米的大型多功能社区，已经成为未平几年中关山区域房地产市场主体。 已知预计部分开盘项目 项目名称 剩余量 开发周期 卧龙·剑桥春天 15万方 分二期开发，已推出一期7.5万方 森林公园 30万方 分三期，已推出一期10万方 巴黎豪庭 34万 分三期开发，已推出一、二期 当代·国际花园 52万 已推出一期8.8万方 （二）、产品特征状况 1、物业分布 东湖高新区房地产开发以“光谷”为核心，早期开发项目以多层为主、少量的小高层项目。近年来随着此区域房地产开发的日益成熟、受土地开发量的限制以及消费者对于居住的要求，单一的居住形态，已经不能满足居民的需要。因此，由前二年的全多层形态逐渐转向多层、小高层、高层住宅、商业为一体的综合物业形态转变。 从上图表中可以看出，关山路、民院路段以低密度的多层物业占据主体的地位，逐渐向小高层项目转变。代表项目：保利花园等。珞瑜路、楚雄大道路正全面进入小高层、高层开发热潮。代表项目：森林公园、广厦