济南齐鲁宾馆项目可行性分析报告.ppt

济南齐鲁宾馆项目可行性分析报告 山东银座购物中心有限公司 2014年12月22日 目 录 第一部分 项目概况 第二部分 项目区域商业环境 第三部分 项目优劣势分析 第四部分 项目定位 第五部分 合作模式 第六部分 项目投资收益测算 第七部分 结论 一、项目概况 （一）项目区位 济南齐鲁宾馆位于风景秀丽的千佛山脚下，地处文化区，毗邻千佛山景区，紧邻经十路，交通便利，地理位置十分优越。 N 经十路 历山路 千佛山路 经十一路 齐鲁宾馆旧建筑4.75万㎡ 酒店3.94万平米 酒店式公寓1.21万㎡ 北侧高端写字楼6.83万㎡ 南侧商业地上5.02万㎡ 地上总建面约33.64万㎡ 北侧商业地上3.47万㎡ （二）项目总体布局 地下商业1.49万㎡ 地下车位6.95万㎡ 注：以下相关数据由项目公司提供 区域 北侧商业面积（平米） 南侧商业面积（平米） 地下一层 14870 -- 一层 7019 11512 二层 6654 8565 三层 6917 8738 四层 7521 8738 五层 5589 4774 六层 863 4774 合计 49433 47101 （三）各楼层商业面积 商业总建筑面积9.65万平米，其中地上建筑面积8.17万平米，地下建筑面积1.48万平米。 二、项目区域商业环境 济南的商圈形成以“泉城路”商圈为中心，东部花园路商圈、西部西市场商圈、南部英雄山商圈、北部北园大街商圈等多面共存的局面。 项目受多商圈交叉辐射，便利的交通使得本案的辐射范围可以延伸到3-5公里，东西方向的辐射强度要高于南北方向。 本项目的商业定位要区别于周边的传统商业，以独特的商业定位引领济南新的消费趋势，衔接泉城路核心商圈向南延伸至千佛山风景区，成为经十路旁、千佛山下集商务办公、休闲娱乐为一体的城市综合体。 泉城路 商圈 泺口商圈 北园商圈 花园路商圈 经四路商圈 西市场商圈 英雄山商圈 3公里 5公里 7公里 西客站 山大路商圈 核心商圈 社区商圈 区域商圈 商业市场研究分析/商圈分析 商圈类型 商圈名称 商圈概要 代表项目 消费群体 商业中心 市级商圈 泉城路商圈 济南市的核心商圈，商业分布密集，业态较全，各种档次商品丰富。交通便利，距离火车站和汽车站都很近。基本以百货经营形态为主。 恒隆广场 百盛 银座商城 贵和购物中心 全市市民、外地游客 大观园商圈 大观园商圈属于历史悠久的老城区商圈，虽功能齐全（购物、餐饮、娱乐），但是物业形态比较传统，档次较低，凭借其优越位置，仍有生存空间。 万达广场 大观园商厦 经四路人防商城 全市市民 区级商圈 洪楼商圈 济南市历城区的核心商圈，目前辐射了济南市东北部很大范围，主要功能为满足居民的日常生活消费，档次中等。 大润发超市 淘宝街 银座洪楼店 周边居民 西市场商圈 属于专业市场商圈，主要功能为小商品批发，档次普遍较低，但消费人群较广，辐射范围较大；西市场商圈形成较早，有几十年的历史。 和谐广场 华联商厦 嘉华购物广场 济南西部片区居民 小商品经营者 英雄山商圈 英雄山商圈属于满足居民生活需要的区级商圈，形态比较分散，不属于集中规划的商圈，各商业形态档次差距较大。 鲁商广场 银座八一店 银座玉函店 周边居民 家居建材 北园商圈 属于专业市场商圈，主要经营的品类以家居、建材、小商品为主。 银座商城北园店 银座超市 中恒小商品批发城 家居建材经营商及装修业主 服装鞋类 儿童用品 泺口商圈 主要以批发零售为主，经营品类涉及服装、鞋帽、通讯器材等。 齐鲁鞋城品牌港 济南窗帘城 泺口服装市场 经营商户和批发商 市区的中低档消费者 数码电子 山大路商圈 属于专业商圈，是一个以信息产业等高科技产业为特色的商圈。 济南华强广场 赛博数码广场 年轻人及商务人士 （一）恒隆广场 济南恒隆广场位于泉城路商圈，商业面积17万平方米，地下二层，地上七层，集零售、餐饮、电影院为一体的高档购物中心，配套齐全，提升了泉城路商圈时尚休闲程度，由巴马丹拿集团主持整体规划设计。 典型项目分析 代表国内最高水准的豪华影院百丽宫(PALACE)、倡导都市新生活方式的Ole’精品超市、德国顶级时装品牌Escada(艾斯卡达)、美国经典皮件品牌COACH……众多