深国投区域型购物中心的发展与专业要点.ppt

3、借鉴与参考：香港区域型购物中心的发展 * 区域型购物中心的发展与商业地产商的选择 郭增利 中国购物中心产业资讯中心 主任 中购联发展委员会 秘书长 亚洲购物中心协会 副理事长 发言大纲 一、何为区域型购物中心，区域型购物中心的主要特点是什么？ 二、区域型购物中心成功的关键思考 三、区域型购物中心发展的难点和对策 关于区域型购物中心发展的分析基础： 1、细分购物中心类型具备客观基础 主要类型：超区域型 区域型 社区型 邻里型 分类依据：规模大小 主要商圈 业态业种 5-20 主力店为主 25万 以上 能量 40公里以上 休闲 旅游 娱乐 都市 ４万 以上 主题 欢乐 5-20 无主力店购物餐饮娱乐 5000 以上 时尚 生活 1 便利 日常 生活 购物 3000 | 1.5万 邻里 1-5 满足日常生活需求 1万 | 3.5万 社区 40-100 5-10 10-100 主要 商圈 公里 工厂 直销 一站式购物 超大规模一站式购物中心 业态 业种 5万 以上 4万 | 8万 8万 以上 规模 平方米 直销 区域 超区域 特色购物中心 典型购物中心 2006年： 超区域型购物中心数量占购物中心总量的35%，比2005年下降了9%，下降幅度为20%；而区域型购物中心数量占购物中心总量的31%，比2005年增加12%，同比增长63%； 2007年： 超区域型购物中心占购物中心总量的33%，同比下降6%，比2005年相比占比下降11%，区域型购物中心占32%，同比增长3%，所占比例较2005年增加13%左右。对比2005年，区域型购物中心所占比例的增长幅度达到68%。 2、中国区域型购物中心的发展状态 区域型购物中心快速发展，与国际趋势吻合。 中国购物中心产业资讯中心：超区域型、区域型购物中心发展对比 一、关于区域型购物中心： 1、定义： 区域型购物中心，指将商业项目的目标消费群锁定在一定范围内，并根据本区域内商业环境及消费者的特点而打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。 在多种购物中心类型中，从目前以及未来一段时期发展看，对消费影响更为深刻的将是区域型购物中心。 区域型购物中心可以根据特定服务和辐射区域的消费特点，更加有效地进行品牌组合，有效地展示该区域生活的全景。 2、区域型购物中心的主要特点 ?建筑物的表现形式：多楼层, 4层左右，以有效使用土地。 ?建筑面积: 5-8万平方米 ?动线设计：客流动线全线浏览，少商业冷区。 ?功能定位与商业规划： 满足区域的全客层、全年龄层生活体验。 以家庭式消费为主导的业态业种组合 连带的服务配套设施 ?交通方便：公路系统+交通路线相连接 ?香港区域型购物中心经历了10多年的快速发展。 ?区域型购物中心通常连接地铁站，便利、不用开车也可到达。 ?香港区域型购物中心的特点：体现都市生活的各种需求 时尚服装、休闲娱乐、东方传统餐饮、西方餐饮、化妆品及个人用品店、生活必需品等构成香港区域型购物中心的租户组合。 二、区域型购物中心成功的关键思考 1、区域型购物中心特点： 特定的商圈范围、特定的消费对象、特定的品牌组合 2、区域型购物中心的机会在哪里？ 具备一定的复制能力和与连锁品牌战略性合作发展空间 零售商拓展从关注城市转变为关注区域，并期待成为区域龙头。 融合各种品牌资源，以互动和互补发挥其综合效应，社区内频繁性消 费就难以下降，品牌拓展的节奏就不会恶化。 区域型购物中心品牌只需充分迎合、适度性引导，本地资源充沛。 城市传统商圈竞争激烈，但是非传统商圈或者新区网点缺乏。 城市化进程加快是大势所趋，所以非传统商圈就近性消费需求旺盛。 3、区域型购物中心的主要优势：无需回避同质化 中心区商业的同质化本身有着难以克服的障碍，而区域型市场的同质化并不产生负面市场影响，而是使消费在特定区域内变得集中和方便，按照区域的特征量体裁衣，从而更好地体现属地化消费、定向性消费、经常性消费的特征。 1、适合的规模： ?人口规模、消费实力、生活习惯、文化背景、消费趋势 ?零售商的开店计划和要求 2、适合的位置： ?体现便利，不用开车也可到达，易达性强的枢纽位置。 3、适合的定位： ?丰富和引导区域型购物中心的生活氛围，营造体验化商业空间。 ?不仅提供购物环境和购物场所，更应成为社区生活和人际交流的组成部分。 ?全客层、全龄层的家庭式消费 4、适合的业态业种组合： ?体现都市生活需求，强化功能组合基础上的品牌组合 ?一站式日常生活服务：购物、餐饮、休闲娱乐、文化、旅游、生活服务等。 5、重视与城市整体的互动和共享 4、成功开发运营区域型购物中心的关键