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模块2：房地产营销概述 一定得选最好的黄金地段?雇法国设计师?建就得建最高档次的公寓?电梯直接入户?户型最小也得四百平米?什么宽带呀，光缆呀，卫星呀?能给他接的全给他接上?楼上边有花园(儿)，楼里边有游泳池?楼子里站一个英国管家?戴假发，特绅士的那种?业主一进门(儿)，甭管有事(儿)没事(儿)都得跟人家说?may?i?help?you?sir?(我能为您作点什么吗?)?一口地道的英国伦敦腔(儿)?倍(儿)有面子? 社区里再建一所贵族学校?教材用哈佛的?一年光学费就得几万美金?再建一所美国诊所(儿)?二十四小时候诊?就是一个字(儿)——贵?看感冒就得花个万八千的?周围的邻居不是开宝马就是开奔驰?你要是开一日本车呀?你都不好意思跟人家打招呼? 你说这样的公寓，一平米你得卖多少钱?我觉得怎么着也得两千美金吧?两千美金?那是成本?四千美金起?你别嫌贵?还不打折?你得研究业主的购物心理?愿意掏两千美金买房的业主?根本不在乎再多掏两千?什么叫成功人士?你知道吗？?成功人士就是买什么东西?都买最贵的?不买最好的?所以，我们做房地产的口号(儿)就是?不求最好?但求最贵? 回答以下问题： 1、结合云浮房地产发展状况，谈谈你对房地产市场营销的认识。 2、以云浮为例，谈谈房地产市场营销的必要性。目前房地产市场非常火爆，你认为是否有营销的必要？ 房地产市场营销：就是研究如何任用市场营销的理论、方法与工具，对房地产市场进行细分、定位与战略选择，并在此基础上设计营销方案，包括产品、服务开发战略、价格策略、营销渠道、传播、促销及销售团队的管理，营销活动的计划与组织，营销绩效的控制，房地产营销组合策略的制定。 该课程开设的意义：房地产行业和市场竞争日趋激烈，学会运用市场营销的理论、方法与工具，对房地产项目的开发进行科学研究和指导，以适应房地产市场发展的需要。 课程体系 第一章　房地产市场营销导论 第一节　　市场营销概述 一、市场营销的概念和性质 二、企业经营观念的变迁 　　生产观念和产品观念 　　推销观念 　　营销观念 　　社会营销观念 市场营销的含义 菲利普.科特勒 市场营销是个人和群体通过创造并同他人交换产品和价值以满足需求和欲望的一种社会和管理过程。 需求（Needs）：指消费者生理及心理的需求 欲求（Wants）：指消费者深层次的需求。不同背景下的消费者欲求不同，比如中国人需求食物则欲求大米饭，法国人需求食物则欲求面包，美国人需求食物则欲求汉堡包。 需要（Demand）：指有支付能力和愿意购买某种物品的欲求。可见，消费者的欲求在有购买力作后盾时就变成为需要。许多人想购买奥迪牌轿车，但只有具有支付能力的人才能购买。 生产观念 企业认为消费者喜欢那些可以随处买到和价格低廉的商品，企业应当组织和利用所有资源，集中一切力量提高生产效率和扩大分销范围，增加产量，降低成本。 企业生产经营的核心在生产环节，而非消费需求 产品观念 产品观念认为，消费者喜欢高质量、多功能和具有某些特色的产品。因此，企业管理的中心是致力与生产优质产品，并不断精益求精，日志完善。 企业经营的核心在产品，而非消费需求 产品自恋症-营销近视症 推销观念 推销观念认为，消费者通常有一种购买惰性或抗衡心理，若听其自然，消费者就不会自觉的购买大量本企业的产品，因此企业管理的中心任务是积极推销和大力促销，以诱导消费者购买产品。 市场营销观念 市场营销观念认为，实现企业诸目标的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，一切以消费者为中心，并且比竞争对手更有效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。 社会营销观念 是以社会长远利益为中心的市场营销观念，是对市场营销观念的补充和修正。 企业生产经营不仅要考虑消费者需要，而且要考虑消费者和整个社会的长远利益。 社会营销观念的基本核心是：以实现消费者满意以及消费者和社会公众的长期福利作为企业的根本目的与责任。 第二节　　房地产市场的特性 一、与房地产相关的若干概念 　　1、房地产－－土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分享的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 　　2、商品房－－由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 　　 3、经济适用住房－－是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 一、与房地产相关的若干概念 　　4、建筑面积－－建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、