东塔写字楼项目前期推广策划建议书.docVIP

东塔写字楼项目前期推广策划建议书 天河城东塔写字楼已复工，经过我们的市场调查，结合天河城的现状及周边市场环境的变化，现就该项目提出以下建议书，供集团领导参考。 一．广州市写字楼市场情况 统计数字显示，2004年在广州注册的外资企业达到了7000多家，新增的则有800多家，其中还有不少是世界500强企业，这些企业的进驻，是广州写字楼去年销售大热的因素之一。随着珠三角区域合作的加强，将会有更多企业的华南总部会设在广州，广州高档写字楼市场需求比较大。同时，另一方面2005年、2006年将是广州写字楼的井喷供应年，在天河路及天河北一带，就有城建集团的两个写字楼项目、天誉三期、正佳东翼写字楼广晟大厦等，在珠江新城和琶洲，也会有大量甲级写字楼在建设当中，不过从珠江新城、琶洲各写字楼的建设进度来看，在今年的10月份以后，才会是写字楼上市的高峰期。 保守估计，2005年全市大约有70-80万平方米的写字楼进入市场。而之前的几年，广州写字楼的供应量增长幅度都是比较稳定的，2002年全市的写字楼供应量为23.9万平方米，2003年是38.4万平方米，2004年上半年约为24.5万平方米，估计全年总量不会超过50万平方米。 自1993年至今，广州写字楼市场几经沉浮，前后经过了两个完全不同概念的“200万平方米”的供应量。1993年、1994年间，是广州写字楼的供应最高峰，大约200万平方米，这个体量广州用了10年的时间消化；1997年间，受亚洲金融风暴的影响，广州写字楼多数业主为香港投资客商，为了自救，他们尽量抛售物业，广州写字楼处于最低迷状态。更有行家称，1998－2000年间，广州几乎没有写字楼的成交记录。 2000年，中国进入了“IT狂潮”，甲级写字楼出现了缺货的状态，广州写字楼市场也呈现了畸形发展的态势，高端产品缺货，低档、过时的写字楼物业空置率居高不下。 2003年，受SARS的影响，写字楼物业的供应与成交一度出现了下降；但同一年，中国加入WTO及CEPA，市场需求上升；今年年初，随着“9＋2”概念的提出，以及广州市政府对珠江新城规划的调整、琶洲启动，整个写字楼市场供应一时急剧增加。 2004年，广州多数烂尾楼复工，多个前期规划的写字楼项目“改装”为眼前盛行且好用的商务型写字楼。2005年－2006年，将是广州又一个新的200万平方米供应量的“尖峰时刻”。 04年广州写字楼租售均价 区域 物业名称 租均价 售均价 管理费 路段 进驻率 天河 中信广场 135 16500 30 天河北 99% 天河娱乐广场 68 25 岗顶 90% 大都会广场 110 13700 29 天河北 95% 金利来大厦 120 16000 29 体育东 97% 高盛大厦 85 27 体育西 95% 正升大厦 65 23 天河北 96% 南方证券大厦 70 10000 28 体育东 88% 建和中心 70 25 体育西 89% 时代广场 80 29 天河北 96% 三新大厦 65 12000 25 黄埔大道西 84% 国土大厦 80 12000 28 体育东 85% 中旅商务大厦 8000 8 天河北 只售不租 中泰国际广场 120 14000 29 东站 95% 东山 国际电子大厦 130 12250 25 环市东 93% 东山广场 95 11250 28 先烈中路 94% 越秀 捷泰广场 95 28 中山六路 95% 中旅商业城 100 10000 25 中山五路 40% 荔湾 美国银行中心 45 6500 29 人民中路 90% 城启中心大厦 43 7000 18 南岸路 不详 二．天河城附近新近推出的写字楼情况 1.中泰国际广场 位于广州东站旁，同属地铁上盖物业，与天河城隔两站地铁。楼高44层，-1至-3停车场，640个车位，1-8层商场，9-44层写字楼，总面积9.49万。层高3.85米，净高2.7米。目前已有超过七成的写字楼面积被大型国际企业租赁，如宝洁总部、普华永道、迪士尼、中国认证中心、香港永安会计师事务所、香港环亚商务会议中心、瑞士信贷银行、瑞士银行、广东发展银行、夏普办公设备、京瓷、阿尔派、HUGOS BOSS等等。 2. 壬丰大厦 位于天河路与体育东交界处，邻近地铁，与天河城一站之隔，1997年烂尾，从新复工，05年6月交付使用。项目占地7058平方米，建筑面积近10万平方米，配套设施非常完善，写字楼层高3.4米，其中1-4层颐高数码广场已开业。13-17层已经被大企业整体认购，目前正在认购的18-24层，均价1.1万元/平方米，每层面积2500平方米。 3. 天誉花园三期 由中信广场两家股东投资的，位于中信广场与天誉花园之间