[理学]5第五章_房地产投资.ppt

第五章 房地产投资 第一节 房地产概述 第二节 房地产价格的构成及影响因素 第三节 房地产投资 第一节 房地产概述 一、房地产的定义及形态 二、房地产的特性 三、房地产的分类 一、房地产的定义及形态 房地产的定义 房地产是房产和地产密不可分的、相互依存的有机结合体，是指地上房屋建筑及其附属物和承载物建筑及其附属物的土地以及由他们所派生的各种权利的集合。 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产的形态 土地：一切生产和生活的源泉 建筑物 房地合一 二、房地产的特性 固定性 自然地理位置的固定性 交通位置和社会经济位置固定性 区域固定性——开发、经营就地进行 异质性 因用途、结构和面积及建造的地点、时间和房屋的气候条件不同，导致房屋出现异质性 有限性 土地自然供给的绝对有限性决定 耐久性 土地可能会被损坏，但位置不变，土地上的建筑一经建成，只要不是人为损毁，其使用期限一般会很长 权益可分割性 所有权和占有、使用、收益、处分的分离、分割 保值增值性 投入到房地产领域的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度 三、房地产的分类 按建筑高度和层数划分 低层：1～3层 多层住宅：4～6层，得房率高 小高层：7 ～12层 高层：13 ～24层 超高层：24层以上 按使用功能划分 居住类房产 普通住宅： 2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足： 住宅小区建筑容积率在1.0以上； 单套建筑面积在120平方米以下； 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下 高档住宅：就是一般说的非普通住宅，一包括别墅和公寓。具体来说面积一般都大于144平米，融积率都小于1 别墅是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。 高档公寓是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯，并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。 简易住宅：功能短缺、设备不全、结构单薄的住宅 另外：居住类房产按市场化程度，还可以分为 社会保障性住宅：政府、单位和个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和向居民提供的住宅 市场化商品住宅：按照市场价格进行交易的住宅 商业类房地产 作为商业用途的地产 ，商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼 特点 收益多样性 经营内容多，业态多样 出租、转租经营多，产权分散复杂 装修高档且复杂 垂直空间价值衰减性明显 工业用房 其他用途房地产 住宅常用术语 1、容积率： 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率；总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 2、密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 3、得房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 4、面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 5、绿化率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 6、住宅的层高和净高： 层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。 净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 7、住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 8、住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 第二节 房地产价格的构成及影响因素 一、房地产价格的构成 二、房地产价格的特点 三、房地产价格的影响因素 一、房地产价格的构成 房地产价格 是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。 房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位。 房地产价格的基本构成要素 土地取得费用 以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金； 以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。　　 前期工程费 房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。 配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。 建筑安装工程费是为进行