宁波写字楼项目市场分析报告演示幻灯.ppt

;报告结构;宁波城市研究;历史角色——通商口岸;宁波概况—城市区位; 宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，融入以上海为龙头的长三角2小时经济圈，更好的将上海巨大的经济能量传导到宁波。;临港大工业与民营小企业的有机结合 传统优势产业与高新技术产业的优势互补;浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一。 宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。 其中：企业管理竞争力排名第一 　　 制度竞争力排名第二 　　 结构竞争力综合排名第四 　　 政府管理竞争力排名第七; “以港兴市，以市促港”，推进北仑区域开发，形成了北仑港区－大榭港区－穿山半岛港区这一完整的港口群，促使港口功能日益完善，以产业为纽带，大力发展???港大工业和港口物流业，促进港城共同发展。 ;城市规划—现状; 宁波是一个成长型的区域性辐射城市，人口相对稳定，经济实力深厚且对外依存度较大，以技术含量低、劳动密集型的加工业为主，产业提升空间较大；民营经济发达，但小而散是现阶段的主要特点；城市建设框架正逐步拉开，并呈现跳跃性发展。 宁波是一个开放且封闭的城市，既坚持已有的观念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撑着整个城市的消费产业；外资企业与民营经济发达，具备大量的高端消费品购买人群；城市规模不断扩张，产业整合、升级，促使城市多中心的迅速出现，在未来一定时期内，将形成新的商业中心。;持续走强的经济让宁波成为长三角一个耀眼的明星;强劲出口拉动GDP增长，宁波是典型的外贸拉动型城市。;形成第二产业尤以出口加工为主的经济发展格局。;产业结构升级促使二、三产业进入了稳步发展期。;城市私营企业基本情况;城市私营企业基本情况;城市整体企业景气指数;社会服务性企业景气指数;经济结构转型;服务业发展趋势—生产性服务业;服务业发展趋势—生产性服务业;金融保险业 按照建设现代化国际港口城市、区域金融中心的目标，加快金融业在组织、机制和服务方面的改革创新，积极吸引国内外金融机构落户宁波，不断增强辖区内金融服务功能和核心竞争力。 现代会展业 整合现有会展资源，加快会展业配套设施建设，完善提升国际会展中心在展览、会议、宾馆服务等方面的功能。扶持发展会展企业，完善会展服务体系，基本建成“中国会展名城”、“长三角南翼会展之都”。 中介服务业 适应加入WTO和政府职能转变的需要，积极发展决策咨询、资产评估、会计审计、法律服务、经纪代理等企业中介服务业，培育扶持科技中介服务业和技术中介机构、文化体育经纪业和行业协会等自律性服务行业，完善提升人力资源中介服务业，初步形成种类齐全、运作规范、接轨国际的中介服务体系框架，引进和培育国内外知名中介服务机构。;商贸流通业 建立起开放、高效、畅通、统一的商品流通体系，形成“大市场、大流通、大贸易”的新格局。积极发展连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态。 房地产业 旅游休闲业 文化传媒业 做大做强新闻出版、广播影视、音像电子、体育健身、广告印刷等传统优势文化传媒业。积极扶持旅游文化、文化演艺娱乐、艺术品创作交易等特色文化传媒服务业。着力发展网络文化服务、文化经纪等新兴文化传媒服务业。培育一批具有较强实力和竞争力的文化产业主体。 社区服务业;宁波写字楼市场概况;在2001年之前相当长一段时期内，宁波写字楼的销售价格低于住宅销售价格水平，即使在近两年这种现象也明显存在，房地产市场呈现明显的结构性不均衡发展。 随着宁波经济的迅猛发展，特别是宁波存在大量个私经济，外贸行业发达，写字楼市场逐渐开始升温，经济的发展已经不能满足对存量写字楼的需求。2001年以后市场对写字楼需求量开始增加，市场逐渐呈现出供不应求态势。租售市场的旺盛需求同时刺激了写字楼租金行情的上涨，在不到两年的时间内，宁波写字楼平均租金上涨了约30%。 随着宁波城市的扩张，杭州湾大桥的建设，港口的发展，城市地位和经济总量和外向度及集聚能力的进一步提高，涌现的大量外贸、船务、货运公司，外企办事处、金融机构和创业型企业，形成了较大的写字楼市场需求。2004年，一批理念新颖、品质较好的，比如具有5A级标准、全智能立体空中停车库、分户式计量中央空调等功能的各类写字楼现身宁波，得到了市场的认可，此类房产保持了较好的销售势头。据统计，2004年宁波市三区写字楼销售量达27.36万平方米，同比增加15.15万平方米，平均销售价格达8922.15元，同比增加51.63%。 ;进入2005年，上半年的写字楼市场由于经受房产新政的组合冲击，大量投资客在短期内退市，市场需求遭致明显抑制，强势政策给予市场需求方造成了相当的心理压力，促使大量的潜在客户持币观