00p[法律资料]浅析《物权法》对建筑施工企业的影响.docVIP

浅析《物权法》对建筑施工企业的影响　　《中华人民共和国物权法》将于2007年10月1日开始实施，这部关系国计民生的法律将对建筑施工企业产生什么样的影响?建筑施工企业又应该如何把握这些变化?如何避免可能出现的法律风险?在可能出现的法律纠纷中又如何处于主动地位?又该如何依法保护自身的合法权益?这些都将是广大建筑施工企业所面临的重要问题。 　　建筑施工企业是以建造房屋及其构筑物等不动产的企业。《物权法》作为一部调整动产和不动产归属关系和利用关系的法律，与专门建造不动产的建筑施工企业有着较为密切的联系。《物权法》中的“相邻关系”、“地役权”以及“物权的设立、变更、转让和消灭”等章节的法律条文对建筑施工企业将会产生较大影响。现分述如下： 　　一、《物权法》第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”对建筑施工企业的影响及其对策建议 　　1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭的法律规定 　　《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。根据此规定，要取得包括房屋所有权或抵押权在内的物权必须依法登记，才能受到法律的保护。 　　2、《物权法》第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”对建筑施工企业的影响主要有以下几个方面： 　　第一、《物权法》对以房屋抵工程款所产生的影响① 　　施工过程中，一些开发商在出现资金困难，暂时无法支付工程款的情况下，开发商往往会与建筑施工企业协商以房屋抵工程款。建筑施工企业在工程款催要无果时，也倾向于接受以房抵工程款的方案。以房抵工程款方案中涉及到两个法律关系：工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。但在实际履行中，往往是建筑施工企业将以房抵款的房屋再委托开发商销售，以所得价款支付工程款。从物权法的角度分析，以房抵工程款从《物权法》及《合同法》的角度分析存在以下法律风险： 　　风险一：开发商折抵给建筑施工企业的商品房属于期房，双方签订的合同为商品房预售合同。在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同，而且也无法到房管局登记备案，建筑施工企业的权益难以保护。 　　风险二：开发商折抵给建筑施工企业的商品房作为在建工程，开发商为了贷款是否已经将在建工程抵押给了银行?根据《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，如果开发商以房抵款的房屋上存在抵押权，将会使建筑施工企业难以现实的获得房屋所有权。 　　风险三：建筑施工企业以房抵工程款目的不是获得房屋所有权，而是通过出售商品房获得工程款。在现实中，为了避免繁琐的过户手续和交易税费，建筑施工企业通常并不要求房屋过户，而是委托开发商或销售公司销售房屋，并由开发商与购房人签订商品房买卖合同，开发商将收到的销售款返还给建筑商。如果开发商不诚信，未将收到的销售款支付给建筑施工企业，则建筑施工企业将面临钱财两空的危险。 　　风险四：建筑施工企业与开发商达成以房抵款协议，则视为双方重新达成还款协议，建筑施工企业将不能再行使工程款优先受偿权。 　　第二、《物权法》对建设工程优先受偿权的影响 　　2005年7月10日全国人大常委会《物权法(草案)》公布后在建筑业界和法学理论界引发一场有关建筑施工企业重大权益的争论：施工企业对自己所承建的工程是否具有留置权?也就是说，工程竣工后，如果业主不按合同支付工程款，施工企业是否可以不予交付工程?许多学者认为物权法应设立施工留置权，以解决工程拖欠款问题。但于今年3月通过的《物权法》最终未规定施工留置权，从保护建筑施工企业的工程款来讲是很遗憾的事。同时由于《物权法》的实施会对《合同法》286条款的理解与适用产生困难。 　　问题1：承包人优先受偿的法律性质问题 　　《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。关于承包人优先受偿的法律性质，法学界主要有三种观点:法定抵押权说，优先受偿权说，留置权说。三种观点的争论在2002年6月27日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》司法解释出台后从实务角度可以暂停“优先受偿”的性质争论。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。 　　问题2：《物权法》实施后《合同法》286条受到挑战 　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》司法解释出台后从