江苏泗阳华夏新界项目市场策略报告精选.ppt

泗阳华夏新界项目市场 策略报告 2011.11 谨呈：南京博金 市场与房产 一些必要的务虚讨论 整体宏观市场动态 宏观市场 宏观层面 江苏房地产业投资长销售跌 卖房后劲恐不足 江苏房地产投资量、销售量曾连续多年双居中国首位。10月24日，江苏省统计局公布了今年前三季度江苏经济运行数据。1月～9月，江苏房地产开发投资同比增长33.6%，商品房销售面积同比下降2.2%。江苏省统计局投资处处长肖宝源表示，明年房地产投资额可能会有所下降。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，中国房地产开发的投资金额已大于销售回款近千亿元。与2010年南京频频拍出“地王”的热闹场景相比，今年的“卖地”任务已经显得“艰难”许多。今年10月，南京市国土资源局已经三次推迟土地出让时间，且出让的土地大多以最低价成交，开发商拿地意愿不强。同在10月，南京“秋季房展会”遇冷，推出5万套房源仅有115套房子下订，一些商业银行也将首套房贷利率上调至10%以上。 整体宏观市场动态 宏观市场 宏观层面 上海楼市引领全国降价潮 房企巨头加入7折军团 10月23日，上海嘉定区一处楼盘因大幅下调房价，引发已购房业主不满。媒体称上百名业主包围了售楼处，售楼处内部一片狼藉。部分业主称由于降价，房子还没入住已经损失了数十万，接近总房价的三分之一。部分业主还声称房产商的降价行为系“价格欺诈”。 知道开发商“扛不住”，却没料到他们会如此“扛不住”。据某报记者近日调查，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20％至40％。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。 整体宏观市场动态 宏观市场 宏观层面 沪宁杭再现退房潮 开发商降价是把双刃剑 开发商终于抵挡不住成交的低迷，纷纷以9折、8折，甚至更低的价格大面积降价促销时，新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发,降价幅度或超2008年。2008年，杭州、南京、上海等地的价格调整幅度，往往只有8折和9折，选择7折降价促销的是极少数。但是，今年选择7折降价销售的楼盘数量，却明显要超过2008年。 　不过，在当前成交量停滞不前的时候，开发商降价仍然是把双刃剑，一旦降价不能提升交易量，市场观望情绪进一步加剧，导致楼市长期看跌，可能促成更大规模的退房潮。根据中房信此前的报告，目前开发商大规模的降价，大多情况下并不是因为本身的资金链原因，而是为了能够在第四季度取得更好的业绩，给股东和管理层一份好看的业绩单。开发商之所以选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占市场，从而更有机会赢得局部先机。 京沪杭黄金周楼市成交惨淡 将加剧房价跌势 据新华社北京10月7日发布信息显示，在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，房价过快上涨的势头受到了初步遏制。专家指出，旺季成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，进而推动房价拐点加速到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。 整体宏观市场动态 宏观市场 宏观层面 9月百城住宅均价今年首降 分析称3个月内不会暴跌 2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，其中54个城市价格环比上涨，环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有81个。 10月4日上午，中国指数研究院 “2011年9月百城价格指数”报告中，统计今年9个月的数据发现，9月100个城市的住宅平均价格今年首次出现下降，且环比上涨的城市有所减少，自今年4月份后，房价环比上涨城市数量连续6个月下降。 整体宏观市场动态 宏观市场 宏观层面 宏观楼市动态述评： 进入金九银十之后，房产相关各方都加入了这场市场方向的博弈，由于金九月成色不足，各主要大中小城市开发商立即有所行动，纷纷加大银十月的客户争夺战，但市场反应相对冷淡。 由于目前市场上人们对经济二次探底等问题的担忧，国外形势悲观，国内中小企业生存困难，加之前期楼市已处高位运行、各主要银行首套房贷加息、贷款难持续，此时，中央党政之喉舌新华社适时做出评论，大力放出楼市下滑评论，这在以往是不多见的，对市场及消费者的冷凝作用很明显，客观上刺激了开发商最后的敏感神经， 进入十月中下旬之后，部分开发商开始以矫枉过正的态势抢占市场， 进一步放大了楼市的颓势信号和效果。至此，目前我国楼市近期整体方向确立，至次年3月不会有太大变化，以单边探底为主。 整体宏观市场动态 宏观市场 宏观层面 通胀严重影响中小企业，市场热钱依然汹涌如前； 政府强行砸市意图明显，未来走势全看政策导向； 销售势头下滑已成定局，地方密切关注行业发展。 宏观调控--