资产评估市场法自测题.doc

待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 A B C 待估对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区 用地性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元 ? 单价 1500元/m2 1400元/m3 1450元/m4 交易日期 1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面积 168m2 350m2 300m2 600m2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 已知以下条件： （1）交易情况正常；（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。 （3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断： 项目 B 分值 C 分值 自然条件 相同 10 相同 10 社会环境 相同 10 相同 10 街道条件 稍差 8 相同 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 规划限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 离公交车站 稍远 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周围环境 较差 8 相同 10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。（5）折现率为8%。 解： （1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 （2）进行交易时间修正。 交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07 交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05 交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04 （注： 由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。） （3）进行区域因素修正。 交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075 （注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。） （4）进行个别因素修正。 关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。 土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）： 交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659 交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 交易实例B的个别修正系数＝1.03 交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995 （5）计算待估土地初步价格。 A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米） B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米） C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米） （6）采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米） 待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元） 因此，这一地块的评估值为994200元。