浅析土地科学发展趋势.docVIP

浅析土地市场的科学发展 摘要：土地的可持续利用成为引导土地科学发展的基本理念，也成为我们研究土地科学的重要方向。土地科学发展对社会发展具有重要意义，因此，研究土地的发展趋势具有一定的必要性。土地科学是一门新兴学科，还在不断的发展与完善当中。土地科学的发展研究涉及土地资源学、土地经济学、土地利用规划学、土地管理学、土地法学以及土地信息学等多门学科。土地资源生产能力与人口承载量具有一定的局限性，人口与土地的矛盾由来已久，并且一直存在而没有被很好的解决。在经济和社会快速发展的21世纪，合理利用和保护土地资源，促进人口、资源、环境的协调发展尤为重要。随着人们对土地重要性的认识日益深化，土地科学不断取得相应的进展。而在土地科学的发展研究中，土地的可持续利用成为引导土地科学发展的基本理念，也成为我们研究土地科学的重要方向。:(1)市场化的范围更将扩大, 价格发现功能将会发挥配置资源的积极作用。市场化配置土地资源进一步完善, 市场形成土地价格的范围进一步扩大, 土地市场的制度建设将取得实质性进展。土地市场信息披露进一步完善,土地开发投资者对市场土地供应形成合理预期。招拍挂的出让土地中操作行为将更加规范，协议出让土地的公开程度会提高而且范围将会缩小, 特别是有竞争需求的工业用地也纳入到招拍挂方式供应的模式中。(2)土地作为宏观调控的重要手段将会发挥更大作用。根据当前的国际国内经济形势, 中国的经济有从偏快转向过热的可能, 中国经济出现了部分行业产能过剩、外汇储备增长过快、资本流动性过剩、固定资产投资过快等现象。但宏观调控的双稳健的财政政策和货币政策, 尤其是货币政策在解决流动性和抑制固定资产投资方面的手段还是有一定限度, 利用土地政策解决固定资产投资可从根本上进行调控。根据中国经济发展的周期性, 利用土地政策进行宏观调控将是常态。这要求土地市场在土地规划和土地储备制度方面进一步完善, 进一步加强；(3)土地的价格在中国的工业化、城市化进程中将呈不断上升趋势。作为重要的生产要素, 由于土地供给的刚性约束与工业化、城市化快速发展对土地的需求不均衡,需求大于供给的局面将会长期存在。土地资源的稀缺性和旺盛的需求的矛盾将会长期存在, 土地的资产价格, 尤其是城市的土地价格将会在长期中呈现上涨趋势。因此囤积土地、炒卖地皮等投机将是以后经济运行中要十分注意的问题, 避免过多的资金进入土地市场和房地产市场产生资产泡沫, 对金融安全造成影响。 三 农村土地流转 农村土地流转按流转客体可分为农村集体建设用地流转和农村土地承包经营权流转。构建城乡统一的建设用地市场要求农村集体建设用地合理流转，而中共中央十七届三中全会也提出了要“建立健全土地承包经营权市场”，因此对现行农村土地制度进行以土地流转为核心的制度创新是必要的。 1 农村建设用地流转 （1）政策需求。农村宅基地是农村建设用地的主要类型。当前，宅基地使用权的非流转性导致农村宅基地超标使用、居民点布局分散和村容村貌差等问题，阻滞了农村剩余劳动力的转移，成为破除城乡二元结构和推进城市化进程的障碍。农村宅基地等集体建设用地入市流转符合《物权法》中集体所有权与国家所有权平等保护的原则，符合法律和社会的公平正义观念，可弥补现行农村土地制度的不足，有利于统一管理土地资源，规范土地市场；有利于增加农民收入，壮大集体经济组织实力，实现农民、集体经济组织和地方政府的共赢；有利于加快建立农村社会保障体系，加速农村地区工业化和城镇化进程。 （2）流转模式。农村集体建设用地流转模式主要有出让、转让、出租、作价入股或联营，以及在乡镇企业破产或兼并时、乡镇企业以房连地进行抵押后不能清偿债务时发生流转等。 （3）制度设计。首先，应尽快修改《土地管理法》，允许集体建设用地入市，并制定明确的规范，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”，积极培育和发展农村土地市场，为集体建设用地流转提供稳定的信息和交易平台。其次，完善相关制度建设，加强制度化管理，以改进农村宅基地流转的公平与效率，并加快对农村集体经济组织的建设，尽快实现政府和农民的非农建设用地供给力量的平衡。再次，做好确权发证工作，明确集体土地所有权主体和集体建设用地使用权权能，做好征地制度改革工作，建立集体建设用地评估制度，做好乡村规划、用途管制和土地集中统一供应工作，建立农村土地金融制度和集体建设用地流转登记制度。最后，完善集体土地流转收益分配制度，其中确保土地收益合理分配是核心，降低交易成本是重点，确保农民成为土地流转收益的主体是保障。 2 农村土地承包经营权流转 （1）政策需求。农用地生产效率低下的现状迫切需要土地规模化经营。未来农村劳动力的大量转移也使得农用地规模化经营成为必然。农用地流转曾经一度受到限制，影响