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中山路比乐街项目调研报告一、位置分析中山路比乐街项目临近秋林商圈，去往哈尔滨任何区域都不远，地理位置极其优越，是真正意义上的黄金地段，土地的价值不可估量。但除了地理位置优越外，周边小区为90年代左右的陈旧住宅，项目临近老电视台旧楼，局部楼体视野会被旧楼遮挡，对本项目造成形象损伤。 二、通过走访调查该地块的主要情况如下 小区地理位置优越，片区以写字楼，酒店居多，项目东侧美容美发用品一条街，周边建筑老旧，整体感觉非常不协调。 三、周边在售楼盘情况该区域为黄金地段，多为写字楼、SOHO、酒店、商圈集群，没发现有其他新建住宅类产品，楼盘住宅类产品根据位置和年限等不同，价格在8000元-10000元/㎡不等，产品多为90年代建房，建筑面积在8000元/㎡左右，2004年-2008年住宅，建筑面积在10000元/㎡左右。从二手房中介了解到建筑面积40㎡-60㎡的刚需小户型，建筑面积60㎡-90㎡南北通透紧凑两室最为畅销，大户型南北不通透比较难卖。四、2005年后新建的中山路附近类似项目分析：1、中山名苑小区地址：中山路57号 物业类别：住宅、普通住宅 开 发 商：哈尔滨市新星房地产开发建设有限公司 竣工时间：2005-09-30 建筑类别：板塔结合 多层 小高层 高层 容 积 率：11.54 绿 化 率：37% 停 车 位：地上50个、地下150个停车位 均价：9823元/㎡户型：一室、两室一厅一卫、三室两厅两卫面积：使用面积25平米、27平米、82平米、85平米、109平米、143平米等多种户型。2、中山国际 小区地址：中山路39号（省医院斜对面）物业类别：住宅、商服 开 发 商：哈尔滨德威房地产开发有限公司竣工时间：2010-12-01建筑类别：板楼 小高层 超高层占地面积：6586平方米建筑面积：75592平方米总 户 数：576户容 积 率：9.20绿 化 率：42%停 车 位：地下停车位200个均价：10540元/㎡户型：一室一厅、两室一厅一卫、三室两厅两卫面积：使用面积40平米、62平米、70平米、90平米、109平米等多种户型。3、民生国际 小区地址：香坊民生路189号(量具厂旁边)物业类别：住宅、商业开 发 商：黑龙江省亿发房地产开发有限责任公司竣工时间：2011-03-01建筑类别：板楼 高层占地面积：21000平方米建筑面积：175000平方米，其住宅建筑面积13万㎡，商服建筑面积为2.6万㎡（含卖场面积1.6万㎡）户 数：1574户容 积 率：7.32绿 化 率：16.04%停 车 位：停车位829个，其中地上212个，地下617个均价：9300元/㎡户型：从一室至四室均有，户型特点是50㎡以上一般为明厅，大开间、短进深，110㎡以上的户型设计为明卫。主打户型为双向60㎡、70㎡二室房源，辅助户型为30㎡—40㎡的一室二室或110㎡—120㎡的三室及四室房源可供选择。面积：使用面积35㎡--120㎡五、周边土地成交情况2012年至今，所有二环以里的土地仅成交4宗，且一般面积较小只有1万平米左右，可见市区土地资源的稀缺，楼板价格相对其他区域高很多 。位置环线占地面积（㎡）建筑面积（㎡）成交总价（万元）成交楼板价（元/㎡）香坊区和平路79 号一环二环14506.280960119101,471道外区大有坊街一环二环6154.62742466702,432南岗区嵩山路105 号一环二环1100738524.5133003,452香坊区红旗大街 2 号一环二环86797.1373879.8522601,398六、定位建议和产品配比（一）客群：1、新型刚需群体：“宁要市区一张床，不要郊区一栋房”；2、对该区域有很深感情的地源性客户；3、其他区域投资客户；4、在附近商圈上班的白领、企事业单位员工、政府公务人员、教师等；（二）人群年龄结构：70、80后中坚阶层，以及对该区域有深厚感情的中老年客户，经济宽裕的投资客户等。（三）面积：产品使用面积30㎡—40㎡、50㎡—60㎡、70㎡—80㎡（四）户型：一室、紧凑南北通透小二室、大两室（宜小宜中不宜大），一室不宜太大控制总价，小二室在控制总价基础上强调人性化合理化，两室全部做到南北通透户型，附：户型面积配比产品类型产品格局面积段面积配比备注住宅一室一厅30-4035%面积段是使用面积，一居室建议设计成三阳一旦挑；两居室建议设计成南北通透户型；尽量做明厨明卫紧凑两室一厅50-7045%大两室两厅70-8020%