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从麦当劳选址学连锁商业开店策略 文|《楼市》?作为典型连锁商业业态，麦当劳有一整套完备的选址标准和科学的选址流程。业内曾经流传这样的说法：“选铺跟着麦当劳，肯定没错！”我们甚至可以经常看到，麦当劳把店开在一些看起来并不特别起眼的地方，而其门庭若市的状况又让人不得不佩服其选址的精明。麦当劳的选址标准，对于投资开店人群有着重要的启示作用。根据需求调整战略作为世界第一的餐饮品牌，麦当劳在全球拥有32000多间餐厅，每天为超过6000万的顾客们提供用餐体验。在亚洲拥有5721间餐厅；在中国拥有1100多间餐厅，每天服务130万位顾客。作为麦当劳全球系统中发展最快的市场，麦当劳中国的年营业额超过100亿，并且将以每年新开150间以上餐厅的速度迅猛增长。到2013年，麦当劳在中国的餐厅数量将达到目前的两倍。自1994年在滨江道开发天津市第一家连锁餐厅——滨江一餐厅至今，麦当劳在天津已经走过16年的历程，开发了40多家成功的餐厅。和整个中国一样，他们依据商圈特征，将餐厅大致分成商业街餐厅、社区餐厅、商务区餐厅、交通枢纽餐厅和得来速餐厅等。在不同的时期，因为城市经济发展的侧重点不同、顾客需求不同，麦当劳相应地调整在一个城市的开发策略，在每个时期重点开发不同类型的餐厅。城市的规划，是一个城市未来发展的方向。按照城市的发展规划选址，把握交通动线，体现的是麦当劳的战略眼光。以前很多麦当劳餐厅主要建在大型商业设施旁边，弥补大型商业设施餐饮功能不足的同时，与其共同形成对顾客更强的吸引力，不仅增加了大型商业设施的顾客流量，给大型商业设施带来了销售效益，也大大方便了顾客。随着天津城市的不断外扩，麦当劳将加快在天津的开店速度，计划今年新开12家，2011年新开20家。“对于麦当劳来说，天津所有的区域都是开店的重点，除了中心城区的繁华商圈，麦当劳希望把更多的新店开在外围，因为那里代表着未来。”天津麦当劳食品有限公司总经理张涌涛告诉记者，麦当劳选址不仅仅要看现在，更要看未来，将城市未来的发展趋势纳入选址的重要原则，是麦当劳成功的重要因素。 天津市地产发展势头良好，从北辰到津南，从东丽到西青，在外环线周围，在滨海新区，不断涌现大型住宅和商业项目，政府兴建的快速路网，为这些项目未来入住的居民和商家提供了便利生活和发展条件。城市扩大化，为麦当劳得来速餐厅的开发提供了许多机会。麦当劳全球65%的餐厅是得来速餐厅，得来速餐厅成功的关键点是，它能让顾客在90秒钟之内完成点膳、付款完毕，开车到达三窗取餐的全过程。2006年，麦当劳在天津开出北方区第一个得来速餐厅——京津公路得来速餐厅，得到顾客的积极响应。之后，解放南路、塘沽等得来速餐厅陆续开业。麦当劳得来速餐厅的出现，大大满足了大城市居民高速、高效、高品质生活的需求，这是麦当劳根据中国经济发展和顾客需求调整开发战略的典型案例。提前争取量身定做得来速的开发，使麦当劳与很多开发商成为合作伙伴。由于得来速餐厅工程技术条件的特殊性，要求麦当劳方面在开发商前期拿地阶段即进入项目讨论，通过共同协商，使得开发商将麦当劳得来速餐厅建筑物和场地、水电配套等方案放进项目规划，量身定做。从拿地到餐厅开业，虽然时间较长，但这样建造的餐厅，从设计上、动线上，更能实现项目整体优化、双方共赢的局面。有些项目，只要是地处交通要道、车流繁忙，尽管开发商的住宅和商业尚在建设初期，麦当劳得来速餐厅也有可能提前开业，对项目的宣传、销售业绩也有很大的贡献。最大限度地方便顾客麦当劳的选址有严格的标准和评估方式，这些标准和评估方式，涉及商业调查、营业额预估、成本核算、对未来发展潜力的量化分析、对产权和土地性质等的法律评估、工程勘测等多个方面，一个新店的可行性报告，涵盖了所有这些内容，由地产部、工程部、营运部、财务部、法律部共同完成，最终得到公司管理层的审批。听起来这是一个复杂而繁琐的过程，但是麦当劳公司经过几十年的经验积累和技术运用，已经将这些标准和评估方式开发制作成缜密而简便易行的系统工具，帮助开发团队快速推进新店开发进度。通过新技术的运用，将市场规划、商圈评估这些模糊的概念数据化，使其变成量化的、可衡量的、可比的以及可验证的，这是麦当劳地产开发的精华所在。麦当劳的选址主要分为三步： 第一步，市场调查和资料、信息的收集，包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。第二步，对不同商圈中的物业进行评估，包括人流测试、顾客对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否适合开设一家麦当劳餐厅。第三步，餐厅开业后评估。分三个月、半年、一年对新店进行评估，进行顾客调查，分析顾客来源、营运状况及财务损益，从