房地产开发项目决策和设计阶段成本管理流程研究.doc

房地产开发项目决策和设计阶段成本管理流程研究 No.20,2OlO 现代商贸工业 ModernBusinessTradeIndustry201O年第2O期 房地产开发项目决策 和设计阶段成本管理流程研究 魏军赵丽丽 (1.重庆大学建设管理与房地产学院,重庆400030;2.天津大港油田采油六厂,天津061100) 摘要:有效控制工程成本是房地产企业立足于房地产业的重中之重.而工程成本发生于房地产开发全过程中,在总 结一流地产企业实战经验的基础上,以房地产开发项目决策阶段和设计阶段为切入点,通过分析两阶段成本管理的流程来 探索成本管理的控制点,希望对房地产业领域的成本管理研究起到抛砖引玉的作用. 关键词:房地产企业;决策阶段;设计阶段;成本管理;控制点 中图分类号:C93文献标识码:A文章编号:1672-3198(2010)20—0052—02 1引言 房地产业经过几十年的发展,特别是最近几年的迅猛 发展,已经成为国家支柱产业之一.随着中国房地产市场 的日趋成熟,价格竞争逐渐演化成房地产市场核心竞争力. 房地产企业要想在激烈的竞争中得以生存和发展,必须摆 脱过去立足于依靠房价上涨盈利的方式,探索以力求降低 企业成本的新型企业商业开发模式.可以说,控制好工程 成本是房地产开发企业的立足之本 2典型房地产公司组织结构图 集团战略运营郭I团人力资诼行政音【lllI集团财务部『l集团投资拓展部I 集团运营中心If赋域总经理ll区域总经理Il区域总经理 网网网冈网网l~zl[ 餮塑H篓H薹H塑 图1 3房地产开发决策阶段的成本管理 在项目决策阶段,投资决策的正确与否对整个项目的 成本起到决定性的作用.项目投资决策是对该项目投资开 发进行的必要性和可行性分析.其中,成本管理的主要任 务就是在熟悉当前的经济形势和法律政策的前提下,在充 分考虑自身实力和潜在风险基础上,在房地产项目开发前 期,对城市的市场状况,建筑安装工程造价状况,政府费税 情况,贷款利率等作出的正确预计. 3.1决策阶段成本管理流程 (1)根据投资发展部提供的土地信息,由地区公司总经 理主持,地区公司PMO成员参加,确定拟取得地块的项目 定位. (2)根据地块项目定位,公司研发设计部负责完成《项 目预案》,公司投资发展部负责提供土地信息及周边市政配 套情况. (3)根据项目定位,《项目预案》,土地信息和周边市政 配套情况,由公司造价采购部经理(或指定人员)负责完成 良好的经济效益.一方面,在采购过程中,批量采购可以分 摊订货费用;另一方面,在生产过程中,采取批量加工的方 式,可以分摊调整准备费用. (3)库存管理可以缩短订货提前期,加快市场反应速 度.当工商企业维持一定量的成品库存时,一旦客户需要 就可以迅速供货,缩短客户的订货提前期,增强企业对客户 需求的快速响应的能力.这样就可以在短时间内提供顾客 的需求,不但获得了短期的效益,而且提升了产品和服务在 顾客中的形象,进而可以持续提升企业的长期效益. (4)库存管理是可以缓冲不确定性因素的影响.在企 业生产经营的实践中,由于某些主观或客观的因素(如预 测,计划不准确,生产事故,运输故障等),出现作业失误,往 往是难以完全避免的.这个时候,如果企业保持有一定的 库存,就可以缓冲作业的失误,保证生产经营按预定的要求 继续进行.由此可见,维持适当的库存,对于调节工序,保 证生产经营活动正常而有效地进行,并获得良好的经济效 益,都是十分必要的. 过多地存货必然要占用较多资金,并且会增加包括仓 储费,保险费,维护费,管理人员工资在内的各项开支,因 此,进行存货管理目标就是尽力在各种成本与存货效益之 间做出权衡,达到两者的最佳结合,这就是存货管理的目标. 4结语 本文在理解存货及存货管理概念的基础上,主要从两 方面分析了存货及存货管理与企业效益之间的关系,得出 存货的合理控制和管理能给企业带来长期的经济效益.总 之,通过加强企业存货管理,能达到降低企业综合成本的目 标,有效地保证企业生产经营活动的连续正常进行,提升产 品或服务的顾客满意度,从而提高产品的竞争能力,为企业 带来长期的经济效益,并能保障企业持续,稳定,健康地发展. 参考文献 [13陈强.浅析零库存管理在烟厂管理中的运用[J].管理前沿,2005, (6):78. [23何海燕等.现代管理学:理论与方法[M].北京:北京理工大学出 版社,2007,(11). [33鲍新中.物流成本管理与控制[M].北京:北京电子工业出版社, 2009,(1). [4]范蕾.A公司库存控制研究[D].西南交通大学,2008,(4). [5]张庆华.制造型企业库存控制与优化研究[D].辽宁工程技术大 学,2005.(3). 作者简介:魏军(1985一),男,安徽宣城人,重庆大学建设管理与房地产学