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房地产管理法规 第一节 房地产管理法概述 一、基本概念 1 房地产 房屋财产和土地财产 房产：建筑物、构筑物和附属设施 地产：用于建筑房屋的土地 房产和地产是否可以分开买卖？ 房产和地产中居于主导和核心地位的是~ 房地产买卖中转移的是~ 第一节 房地产管理法概述 一、基本概念 2 房地产法 作用： 调整房地产开发、经营、管理和各种服务活动 房地产立法： 房地产法：规定不动产权属的内容、取得、变更、终止和保护等事项，国家对房地产和房地产业的管理事项 房地产管理法：国家对房地产和房地产业的管理事项 第一节 房地产管理法概述 二、房地产管理法立法的现状 《宪法》 法律 行政法规 部门规章 地方性法规和规章 第一节 房地产管理法概述 三、房地产管理体制 第二节 房地产开发用地 房地产开发用地： 以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地 可以依法取得划拨国有土地使用权的用地： 1、国家机关用地和军事用地 2、城市基础设施用地和公益事业用地 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 4、法律、行政法规规定的其他符合条件的用地 第二节 房地产开发用地 一、土地使用权出让 1 定义： 国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者，由土地使用着缴纳土地出让金的行为 土地使用权出让的特点 土地出让者：国家 土地出让是有期限的 土地出让是有偿的 土地使用权的范围 第二节 房地产开发用地 2 土地使用权的出让方式 （1）拍卖出让 特点： 价高者得 竞争具有公开性 拍卖价格往往较高 适用范围： 金融业、商业、旅游业、娱乐用地等的出让 第二节 房地产开发用地 2 土地使用权的出让方式 （2）招标出让 特点： 公平竞争 有利于土地利用规划的优化 招标分类：公开招标和邀请招标 适用范围： 开发性用地或有较高技术性要求的建设用地 第二节 房地产开发用地 2 土地使用权的出让方式 （3）挂牌出让 特点： 挂牌时间长、允许多次报价 操作较简便，便于开展 投资者有较多时间考虑，可理性选择 第二节 房地产开发用地 2 土地使用权的出让方式 （4）协议出让 特点： 出让方式不公开 不能体现竞争原则 容易产生腐败 适用范围 工业仓储用地、市政公用事业项目用地、非盈利项目用地、扶持产业用地 第二节 房地产开发用地 3 土地使用权出让的最高年限 居住用地：70年 工业用地：50年 教育科技、文化、卫生、体育用地：50年 商业、旅游娱乐用地：40年 综合或其他用地：50年 土地使用权出让年限：从领取《国有土地使用权证》之日起计算 第二节 房地产开发用地 4 土地使用权终止和续期 （1）土地使用权的终止 土地使用权出让年限届满 国家提前收回 土地灭失 因逾期未开发而被国家强制收回 如无法定事由，满两年未动工开发的，国家将强制收回土地 提前终止土地使用权，如何处理地上建筑物和其他附着物？ 第二节 房地产开发用地 4 土地使用权终止和续期 （2）土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者如果需要继续使用该土地的，可以申请续期。 须补交土地使用权出让金 第二节 房地产开发用地 二、土地使用权划拨 1 只需交纳补偿、安置费用 2 无偿使用 将国有荒山、荒地、滩涂划拨 划拨的是市区内没有收益的空地 第二节 房地产开发用地 三、土地储备 1 土地储备的概念 2 土地储备的对象 依法征用的土地 依法收回的土地 依法收购的土地 第三节 城市房屋拆迁 一、城市房屋拆迁概述 二、房屋拆迁补偿 三、房屋拆迁安置与补助 第三节 城市房屋拆迁 一、城市房屋拆迁概述 1 城市房屋拆迁的概念 集体土地是否涉及拆迁？ 拆迁人应当对被拆迁人进行补偿 建设行政主管部门、人民政府对房屋拆迁工作实施监督管理，土地行政主管部门负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。 2 房屋拆迁许可证制度 第三节 城市房屋拆迁 3 房屋拆迁形式 自行拆迁 委托拆迁 房屋拆迁部门不拆迁得作为拆迁人，不得接受拆迁委托 4 房屋拆迁协议 拆迁人与被拆迁人约定补偿形式、补偿金额、安置用房地点、违约责任等内容 第三节 城市房屋拆迁 5 拆迁纠纷 第三节 城市房屋拆迁 当事人对裁决不服的，可以向仲裁委员会申请裁决，也可以人民法院提起诉讼 订立拆迁安置补偿协议后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉 拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，将被有关部门实施强制拆迁 第三节 城市房屋拆迁 二、房屋拆迁补偿 1 拆迁补偿的概念 ----拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据国家法律法规有关规定给予被拆迁人一定补偿。 拆迁补偿的范围：被拆除的房屋及其附属物 不予