3-2不动产的物权变动.docVIP

第二单元 不动产的物权变动 一、不动产物权变动的情形（2009年多选题） 1.登记生效 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2011年案例分析题） 【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。 【解释2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。（2009年原制度单选题、2009年新制度单选题） 2.登记对抗 （1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 （2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 【解释】是否登记，不影响地役权的设立。但未经登记的，不得对抗善意第三人。 3.非基于法律行为的物权变动 （1）基于事实行为 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2008年案例分析题） （2）基于法律规定 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（2012年案例分析题） （3）基于公法行为 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。 【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。 表3－2 不动产的物权变动 具体情形 登记生效 （1）房屋买卖 （2）建设用地使用权的取得 （3）不动产的抵押 物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记 （1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力 （2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力 （3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力 登记对抗 （1）土地承包经营权 （2）地役权 二、不动产登记制度 1.土地登记与房屋登记（2013年新增） （1）土地登记的登记机构是土地管理部门。 （2）房屋登记的登记机构是房屋管理部门。 2.土地总登记、初始登记、变更登记、转移登记与注销登记（2013年新增） （1）土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的“全面”登记。在初始登记之前，须作土地总登记。对土地进行总登记之后，具体土地权利的取得、变更或者消灭才有可能进行登记。 （2）初始登记，是指首次将“具体土地”权利登入登记簿的行为。 （3）变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记； （4）注销登记，是指因土地权利的消灭而进行的登记。 【解释】（1）房屋登记谈不上总登记；（2）土地的变更登记包括权利主体的变更与内容的变更，房屋登记则将二者拆开，分别对应转移登记（权利主体的变更）与变更登记（权利内容的变更）。 3.更正登记与异议登记 （1）更正登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 （2）异议登记 如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 【解释】异议登记使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。 4.预告登记 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 （1）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 （2）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。 【解释】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。（2013年新增） 【例题·单选题】甲公司开发写字楼一幢，于2010年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2010年5月6日申请办理了预告登记。2010年6月5日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向丙银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿到期债务，丙银行要求实现抵押权。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（