连云港房地产市调报告及产品建议.docVIP

连云港 市调报告及产品建议 纲 要 市场调查报告 第一部分 调查设计与组织实施 第二部分 调查数据整理分析 规划建议 经济指标 市场调查报告 位于京沪东线与新大陆桥交汇处的连云港具有很多优势，相邻沿海发达地区的诸多有利因素在向连云港转移，西部大开发给连云港提供了广阔的市场。 一是中国加入WTO后，外贸进出口逐步大幅度增长，由于我国外贸进出口运输主要依靠海运，因而必然带来港口吞吐量的增长；二是随着西部大开发进程的加快，中西部经济规模不断扩大，进出口贸易必将增多，具有陆桥直通车的连云港港口优势将进一步显现；三是随着船舶的大型化和资源的洲际化，沿海、沿江投资设厂已成为主要趋势，沿海港口更是跨国公司投资办厂的理想场所；四是新批准的连云港出口加工区在国家验收后，将进入全面的实质性运作；五是随着江苏“海上苏东”战略的进一步实施，连云港较为丰富的海洋资源将会得到合理开发和利用。 项目的建设，是连云港经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把新区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。 我们希望，此次专项调研可作为新区第16号地块（东上渔场）项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为XX集团后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。报告内容： 第一部分 调查设计与组织实施 一、调查设计 （一）调查目的 通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解连云港市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划新区16号项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。 根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 随着全面推进小康社会的建设，为更好的把新区建设成连云港市最佳人居生态社区，充分了解连云港市民对住宅消费的需求，进行了消费者专项目问卷调查，并在此过程中将项目进行前期推广，获得一定的公众认知度和关注度。 （二）调查内容 1、对连云港市宏观环境的调查 （1）宏观经济及市政规划 （2）连云港房地产现状 2、项目自身情况调查 （1）产品的整体研究与特性分析 项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境） 项目地块物理特性（关联性、可视性、高差、地基） 3、需求市场调查 未来三年内市民置业意向 购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式） 价格支付能力 对物业配套的需求 购买人群 4、竞争市场调查（个案对比） （1）基本情况 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局 装修材料、水平 硬件设备 配套服务功能及功能分区 公开销售日期 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 付款方式、银行按揭安排 车位配备 物业管理公司及费用 （2）营销策略 目标客户选择决策 市场定位与宣传重点 营销组合策略 （三）调查方法 1、宏观调查 房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析 2、项目自身情况调查 项目现场考察 有关人员访谈 相关资料收集整理 3、需求市场调查 专项访谈问卷（50人次） 随机访谈问卷（100人次） 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析） 4、竞争市场调查 现场踩点调查 报刊文献收集与分析 深度访谈 二、调查组织与实施 调查时间安排表 时 间 安 排 工 作 内 容 2005年3月20日 就现有规划方案专项讨论会。 2005年3月21日 提交调查问卷样本及调查细化方案。 2005年3月22日－24日 宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等； 2、竞争市场调查开始，对连云港市各区内竞争楼盘进行详细调查。 2005年3月24－27日 集中访谈问卷调查阶段，访谈房地产交易中心购房者，同时实施街访，共收回问卷50份，有效问卷42份。 主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主及竞争楼盘购房者等，收回问卷100份，有效问卷97份； 问卷数据库建立。 2005年3月28日 数据库数据录入。 进行数据统计分析，市调报告（第一稿）提交。 2005年3月29－30日 市调分析现场演示谈论会，产品建议（第一稿）形成 2005年3月31日 市调报告（修正稿）及产品建议完成提交。 第二部分　调查数据