（房地产）目标地块研究作业指引推荐.docVIP

目标地块研究作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修订内容 修订人 审核人 批准人  流程概况 流程目的 建立信息资源平台，制定土地储备计划，筛选甄别项目，提供评审项目的相关依据，同时为项目开发前期论证过程打下基础。 流程范围 适用于公司日常信息收集、区域市场研究、目标地块研究等前期的项目论证过程。 定义 1、日常信息收集：对各地房地产项目及相关信息进行收集和整理，建立基础信息库（资源平台）。 2、区域市场研究：针对某一区域的经济发展、产品现状、开发动态、价格分布、营销水平等方面，由投资发展部、营销策划部进行调研分析，初步判断和预测区域市场。 3、公司新进入区域：尚未成立项目公司的、属于公司战略范围的目标区域。 4、目标地块研究：针对具体项目或地块所进行的信息收集、资料分析和研究，作为项目论证的依据。 流程主要参与部门 投资发展部 部门 流程中承担职责 投资发展部负责日常信息收集分析工作负责区域市场研究工作负责目标地块的初步判断，完成目标地块初步研究报告，并向公司提供有关目标地块开发价值的信息和资料负责组织针对目标地块的研究，编写《项目建议书》营销策划部负责区域市场的调研，参与项目竞争楼盘跟踪表的填写参与目标地块的定位研究及《项目建议书》的编制财务管理部参与目标地块的研究、《项目建议书》的编制，负责融资、财务评价和投资测算部分公司领导公司专业部门参与《项目建议书》的初判审批负责确定重点开发区域、审市场调研报告、《目标地块初步研究报告》、《项目建议书》。 工作程序 3.1日常基础研究 3.1.1产品研究：投资发展部对各地市场上出现的具有参考价值和代表性的产品，通过实地考察、参观房展、电话咨询、网上搜索等方式，进行产品资料整理、分析，形成产品信息资料库，定期（每月或每季度）形成“产品信息汇总”。产品研究的具体内容编制成“楼盘调研表”，报公司领导。 3.1.2土地信息收集：投资发展部对各地市场上出现的有代表性的开发土地，包括已经拍卖的土地，进行整理、分析，形成土地信息资料库。定期（每月或每季度）向公司领导上报“土地信息汇总”。 3.1.3行业信息收集：投资发展部对国家相关政策、发展商动态、专业论坛等信息进行整理、分析，形成行业信息资料，向基础信息库归档。 .2区域市场研究 .2.1确定区域的方式包括： 根据公司提出的 “战略规划”、“战略实施计划”和资源配置情况，确定重点开发区域。 根据有利于公司开发的原则，选择重点发展区域，经总经理审批后，确定为市场研究的对象。 选择具有房地产发展示范意义的区域，经总经理审批后，确定为市场研究的对象。 .2.2投资发展部按要求定期上报“区域市场研究报告”，其内容包括： 区域的宏观环境，包括区域发展战略、区域宏观经济和宏观政策。 市政总体规划，包括城市发展规划、交通发展规划和其他基础设施现状及发展规划。 对房地产投资开发项目，调查和研究区域房地产相关政策判断房地产走势，包括供应量、需求量、价格走势、房地产发展方向和趋势等。 区域环境条件和自然地理特征，包括区域自然地理概况、历史背景和固定及流动人口等研究。 区域市场需求研究，包括住宅、商业、服务式公寓、酒店、办公楼以及其他业态的历史供应情况，目前库存情况、吸纳和市场消化率、空置率、未来供应量、价格走势等，根据这些市场分析条件，预测未来市场发展趋势和研究确定投资目标。3目标地块研究 .3.1针对总经理批示的具有开发可能性的项目或土地，投资发展部组织进行专项的、持续的调研，调研内容参照4.1和4.2，需要填写“项目竞争楼盘跟踪表”，按要求形成《目标地块初步研究报告》，提交公司领导研究。 .3.2针对筛选出的目标地块，投资发展部、财务管理部共同完成相应宗地状况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测等工作，由投资发展部组织编制《项目建议书》。 .4项目初判审批 .4.1投资发展部完成对目标地块研究后形成《项目建议书》，并组织公司专业部门对《项目建议书》审核。 .4.2总经理对《项目建议书》进行初判审批。 .4.3总经理批准后，由投资发展部申请立项并组成项目发展小组，并进入可行性论证研究阶段。H-QR-LZ06.项目建议书 -WI-LZ01-1 版号：A/0 页码：第3页 共4页