[管理学]20080720物业管理讲义.pptVIP

《物权法》与物业管理相关内容介绍 周江 博士、副研究员 住房和城乡建设部政策研究中心 主要内容 物业管理发展概述：现状与未来 《物权法》与物业管理 《物业管理条例》及主要修订 物业管理师制度介绍 我国香港地区和国外物业管理介绍 一、物业管理发展概述： 现状与未来 本节主要内容 物业管理的相关基本概念 物业管理发展概况和前景 当前我国物业管理中存在主要问题 解决好当前物业管理发展中问题 未来物业管理行业重点推进工作 （一）物业管理相关基本概念 [住宅]按照联合国的定义：“住宅是指供人们居住的房屋及其相接连的庭院”（庭院即宅基地或大于宅基地）。 [住区]是指人类住区的简称，包括一切形式的，分散的、集中的、传统的、现代的、乡村的、城镇的可供人们共同居住的地区。其概念层次是：城镇住区、乡村住区、国家住区、全球住区、人类住区。 [小区]是住宅小区的简称，也称居住小区，是社区组成的基本单位。 [社区]是人文地理概念，属于社会学范畴。 [住宅小区]指按照城市建设“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则而形成的住宅建筑面积在5万平方米以上规模及其基础设施、配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团）。 物业、不动产和房地产 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第一种：是指房地产业结构中管理分类的一种，属于政府行政用语。 第二种：确切定义为物业经营，物业管理服务。 （二）物业管理发展概况和前景 1981年，深圳市东湖丽苑小区率先实行了物业管理。 据统计，截至2002年底，全国物业管理企业总数超过2万家，从业人员230万人，物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，在经济发达的城市，这一比例已达50％以上。 1、物业管理发展对经济增长拉动作用 物业管理有利于刺激居民购房积极性。 物业管理本身对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。 物业管理作为劳动密集型行业有利于扩大就业。 2、物业管理的发展前景 每年新建住宅竣工面积不断增长； 旧住宅小区潜力广阔； 居民消费需求已由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。 （三）当前我国物业管理中主要问题 物业管理建管不分，专业化、市场化程度不高 前期物业管理薄弱引发诸多问题 物业管理收费问题普遍存在 业主委员会运作不规范 （四）解决当前物业管理发展中问题 实行物业管理招投标制度，破除物业管理建管不分 加强物业前期管理，物业公司要实现前期介入 依法规范物业管理收费 业主大会和业主委员会依法活动，保障自身权益 （五）物业管理行业重点推进工作 一是提高专业服务水平，满足人民群众日益增长的物业管理需求 二是改进企业管理水平，构建和谐稳定的社区环境 三是提升产业创造能力，实现客户价值和企业效益的同步增长 四是增强行业创新能力 二、《物权法》与物业管理 本节主要内容 《物权法》的立法背景 《物权法》的调整对象 《物权法》的主要作用 《物权法》对物业管理必将发挥深远影响 《物权法》的立法背景 《物权法》已由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行 我国改革开放之后，国民经济高速稳定发展，在经济体制改革和政治体制改革上已经取得了相当的成就。但是我国仍存在收入分配差距拉大、结构失衡、社会保障覆盖面不广等诸多深层次的问题 在现实经济社会中，如何处理政府与市场、公权与私权的关系，仍是改革和发展中难以绕开、不断探索的难题 《物权法》的调整对象 从法律角度看，《物权法》的调整对象是平等主体之间因物的归属和利用而产生的民事关系 这表明物的归属和利用在现代社会是同等重要的，特别是提高了财产利用关系的重要性，改变了传统立法中重归属不重利用的价值取向 《物权法》改变了传统物权法以调整物的归属关系为核心的基本理念，确认了财产利用关系在物权法中的基本地位 《物权法》的主要作用 维护国家基本经济制度 维护社会主义市场经济秩序 明确物的归属，发挥物的效用 保护权利人的物权 《物权法》对物业管理的影响 首次提出建筑物区分所有权的概念和制度，从法律层次上提升了原有物业管理的规定 进一步对业主和业主大会的活动和运作进行了规定 明确公共维修资金的权属关系和使用 根据《物权法》制定改变住宅性质的实施条件和程序 对道路、绿地、公用设施、车位车库等权属争议较大的问题进行规定 有待进一步明确“建筑区划”与“物业管理区域”的关系 1.提出建筑物区分所有权，对建筑物区分所有权中的共有部分等的划分进行规定 一是对以前法律、法规、条例中没有明确的建筑物区分所有权进行了详细的规定 二是明确了业主对物业专有部分以外