[管理学]期房评估.pptVIP

主要内容 任务一 运用收益法评估期房 任务二 运用市场比较法评估期房(略） 期房与现房 期房：人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 现房：是指具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售商品房的大产证，消费者在与开发商签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 四、操作步骤 2、还原利率（资本化率）不变r1=r2=r3=…=rn=r 3、净收益每年不变 a1=a2=a3=……=an=a 公式用途： ①直接用于计算价格 ②不同年限价格的换算 ③比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: ④用于市场比较法中土地使用权年限修正 a发生在期初 4、纯收益按一定比率递增（减） 5、纯收益按一定数额递增 递减没有无限年 6、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 六、有效毛收入与运营费用的变化不同 如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 例5-16 七、其他 例 题 ◆ 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 例5-18 例5-18 例 题 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 ◆ 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 二、收益乘数法 例5－25 例题 又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估 习 题 习 题 习 题 习题答案 习题答案 习题答案 习题答案 例. 预计某房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元,年支出总费用30万元.在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格。 例.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。 [解]该宗房地产的收益价格计算如下： V=8/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91.52(万元) 例.某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 任务2 运用市场比较法评估期房 一、市场比较法运用 例1 权益价值＝无贷款限制下的市场价值－贷款余额 思路1 A＝净收益－抵押贷款还本付息额 思路2 某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率20%；平均经营成本占有效毛收入的30％；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。 3、某房地产建成于2000年12月1日，此后收益年限为50年；2002年12月1日至2004年12月1日分别获得纯收益85、90、95万元；预计2005年12月1日至2007年12月1日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2008年12月1日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产的还原利率为7.2%。试利用上述资料估算该房地产2004年12月1日的收益价格。 1、公式 成立的前提条件是什么？ 2、已知t年前（含t年）房地产纯收益每年相等为a，t+1年开始每年以比率s递增，还原利率r，试列出价格计算公式。 4、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少? 6、已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年、还原利率为12%的价格为多少？ 5、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税