桂林澳洲假日房地产评估.docVIP

澳洲假日房地产评估作业 一、评估对象基本情况 彰泰澳洲假日位于桂林市东城小区、澳洲花园北侧，清风小学、凤集小学、第5中学、十四中、华荣超市、花鸟市场、工行、中行、建行分布在项目附近，可乘15路、204路、32路公交车在花鸟市场站下车即到。 该项目占地面积175300平方米，总建筑面积140200平方米，共有34栋住宅建筑，总户数1296，容积率1.56，绿化率43%，主力户型为两房、三房、四房。 彰泰澳洲假日有单身公寓,多层、小高层错落有致，优雅的园林、时尚的建筑、休闲会所的丰富多层次的生活缤纷精彩，以悉尼假日广场、景观长廊Darling街、奥林运动馆、国王森林谷、运动加油站等12个主题景观轴点组成的超级中央湖景，让人仿若流连于充满异域风情的澳洲。 物业类别 住宅 装修状况 毛坯 建筑类别 多层、小高层 所属商圈 东环路 物业地址 七星区花鸟市场对面,澳洲花园往里走 交通状况 15、17、32路公车在花鸟市场站下车 开盘时间 2007-11-17 入住时间 2007-07-28 容 积 率 1.56 绿 化 率 43% 户 　 数 总共 1296 户 预售许可证 桂房预字第2007067号 物 业 费 0.98元/平方米·月 物业公司 桂林 彰泰物业管理公司 开 发 商 桂林彰泰实业开发有限公司 售楼地址 桂林七星区东城小区澳洲花园北侧 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2011/10/29 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 市场比较法 参考2010年的数据(约为10.43%)，2011年房价涨幅预计应不超过10%。桂林市住建局、房产局、房协近日的调研表明，1~7月，桂林市新建商品住房成交均价为6067元/平方米，仍在房价格控制目标范围之内。国家统计局数据显示，桂林房价同比涨幅始终处于5%左右，但环比涨幅已从4月份的持平，逐步发展到5~7月的回落态势。 估价对象：澳洲假日6栋111室 ⑴采用市场比法选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据对桂林市房地产市场的调查了解，分别选取如下几个可比实例进行比较 估价对象 交易实例A 交易实例B 交易实例C 性质 商品住宅 商品住宅 商品住宅 商品住宅 所处地区 七星区 临近 临近 相距不远 具体方位 澳洲假日 澳洲假日 东城雅苑 明珠花园 交通 较好 较好 较好 很好 面积 126平方米 118平方米 141平方米 112平方米 价格 总价 86万 85万 78万 单价 7288元/平方米 6028元/平方米 6964元/平方米 所处楼层 11楼# 共11层 5楼# 共11层 3楼# 共10层 6楼# 共10层 楼房使用程度 3年 3年 4年 5年 附带仓库 无 无 无 无 交易日期 2010.2 2010.2 2010.2 2010.2 装修状况 精装修 精装修 精装修 精装修 ⑵进行交易情况修正。A、C为正常交易买卖，B为卖给自己的亲戚，所以给予优惠价格，比正常价格偏低8% ⑶进行交易日期修正。因为交易日都是2010年2月，在一个月内都不超过15天，而且没有重大事项发生。因此房价不需要修正。 ⑷进行区域因素修正。A与待估对象处于同一小区内，因此无须调整。待估 对象与A在同一小区都为100分。B虽然离前二者不远，但其它区域因素有一些不同，具体如下： B C 自然条件 8 9 社会环境 10 9 街道条件 10 12 交通便捷度 10 13 离交通车站距离 10 11 离市中心距离 10 8 基础设施状况 10 10 公共设施完备状况 8 9 水、大气、噪音污染状况 10 8 周围环境及景观 11 10 综合打分 97 99 ⑸进行所处楼层修正。假定估价对象为100，因为A位于5楼好于11楼，假设定为103，B位于3楼好于5楼假设为104，C位于6楼差于A假设为102 ⑹房屋年限修正。（1年期的贷款利率的70%+期望收益的30%=6.56%*0.7+10%*0.3=7.59%）估价对象剩余年限为67年。 A为67年，系数=[1-1/(1+7.59%)^67)/ (1-1/(1+7.59%)^67]=1 B为66年，系数=[1-1/(1+7.59%)^67) / (1-1/(1+7.59%)^66]=1.004 C为65年，系数=[1-1/(1+7.59%)^67)/ (1-1/(1+7.59%)^65]=1.001 ⑺是否附带仓库修正。假定估价对象为100，A和B都为100