投资性购房.doc

我如何在10年间让房产价值1亿？ 　　TREND ? CASE 　　从第一套13.8万元的小房子到他最近买入460万元的商铺，10年间，在他名下买进卖出的房子超过100套。 　　在房地产加速发展的这些年，张启胜靠房子创造了财富，又靠房子成倍地复制财富。 　　房产价值和投 相关公司股票走势 世联地产11.28-0.03-0.27% 资回报的不断增长让张启胜一直相信自己对房产的判断。尤其在经历了一次基金投资本金被腰斩的失败后，他更是对房产的获利能力完全信任。 　　2007年他听了朋友的建议，考虑到要分散投资，就投资500万元买指数型基金和股票型，一段时间后也涨到了600多万元，但是很快就跟着股市下跌，现在市值也就200万元了。“如果这些钱我买了房子，加上贷款的杠杆作用，500万元到现在已经变成3000万元了。”从第一套13.8万元的小房子到他最近买入的460万元的商铺，10年间，在他名下买进卖出的房子超过100套，目前他持有的房产市值1亿元。 　　2000年，张启胜刚来上海。为了租房子住，他通过中介找房，很快发觉中介的主要工作就是跟房东、租客交流需求，而每租一套房子，中介要收1个月的租金作为佣金。这个利润打动了他。他和两个朋友租了镇宁路附近的一套底楼房，开了第一家中介小店，白天做办公地点，晚上睡在里面。最开始的1年半里，他们只会做租赁的交易，当时镇宁路附近一套两室户租金2000元左右，一室户1000元至1500元。 　　2003年，张启胜的佳歆地产让他个人的现金达到了10万元以上，他买了第一套房。 　　这套房子也在镇宁路，总价13.8万元，是老式的售后公房，30多平方米。2个月以后他发现这套房子的行情涨到了17万元，马上就挂牌卖掉。买房的时候是5月，签买房合同的时候他穿着衬衫，卖掉房子的时候他还是穿着衬衫。 　　他后来在交易中心特别留意过几次，10年间，这套房子被买进卖出5次，现在市价130万元。 　　张启胜拿着17万元继续买房。这次他胆子大了些，想买两套，于是想到要贷款。他把17万元分成了两份，付了两套房子的首付款：一套是一室一厅，首付8万元；一套一居室，首付7万元。两套房子都是30多平方米。当时贷款还要通过贷款公司办理，一般的中介公司甚至没有直接和银行对接办理住房按揭贷款的业务。 　　当时大部分人仍然觉得单价5000元／平方米的房子贵。但是从投资回报率的角度看，那时的房子租金都很高，非常值得买。张启胜的这两套房，买来就出租，月租金分别是1600元和1300元，年投资回报率是12%和11%。而现在，全上海都找不到回报率超过4%的住宅。 　　但那时候很多人不敢买房，以致更多的人后来后悔没有在那时买房。 　　1997年东南亚金融危机过后，香港楼市经历了一轮暴跌，海南的资产泡沫破灭，广西北海留下了一堆烂尾楼，上海也有开发商因为资金链断裂跑路、楼盘烂尾。很多人判断上海的房价也会跌，都不太敢买房。市政府却是鼓励买房的—买房就能享受退个人所得税的优惠。 　　张启胜也受了这种氛围的影响，有点怕房价跌。为了安全起见，他2005年之前买房子很少贷款，“只要不贷款，房价跌了也不怕变成负资产，而且一直有租金收。其实那个时候胆子还是小了。”谨慎有谨慎的好处，2005年上海的房价暴跌过一次，有两个人因为买房太多贷款太多，房价暴跌了贷款又还不上，崩溃之下跳楼自杀。 　　从2004年开始，张启胜的中介公司每月盈利稳定在15万元至25万元。在持有了类似的7套老式公房以后，张启胜对只买这样的房子不满足了，他要买新一点的房子。 　　2005年，上海次新房的每平方米单价普遍在6000元至8000元，一套两居室的房子至少70万元。同时，他的房子都涨到30万元至40万元，普遍有100%的涨幅。他开始了车轮式换房：卖掉一套，加上公司盈利的30%至40%再买一套。2005年至2007年，他买了近20套次新房，都是两居和小三居，每套总价60万元至80万元，范围绝不超出长宁区和静安区这两个自己最熟悉的区域。 　　虽然原先的老式公房涨到100%以上才卖掉，但租金却没有相同幅度地上涨，60万元的房子月租金4000元，回报率降到了8%。他卖掉第二次买的两套小房子的时候，回报率则已经从12%左右下降到6%左右—36万元卖出的那套一室一厅，租金是1900元。 　　租金回报率的下降，没有让张启胜对买房投资的前景产生任何怀疑，因为快速上涨的房价让他的重点从赚租金转移到了赚差价上。 　　2006年至2007年，作为2010年世博会的基础建设部分，上海地铁建设的发展突然加快。报纸上有很多地铁通车、在建、待建、规划地铁的信息—站点、走向、开通时间。几乎是只要通了地铁，周围的房子都马上上涨。张启胜发现了这一点，开始琢磨地铁房、期房。 　　他买房的思路并不复杂，从公布的地铁规划里找地铁站点附近的楼盘。