安庆调研报告-商业部 (NXPowerLite).ppt

城市需求特征小结： ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 市民投资意识较强，投资需求比较旺盛，投资主体呈队多元化想想；投资方向较窄，主要集中在不动产投资上； 商铺经营者普片存在拓展自己的业务意识，且大都倾向于50平米以下，尤其是临街店铺； 商铺经营以租赁的形式存在，经营者相对比较看重地段、交通、经营环境和经营档次； 关于商场的管理模式，经营者对于联营和指引倾向的比例基本相当，但大都对商场管理费以及租金或扣点的承担能力较弱； 消费者购物时间集中度和地域认同度都比较高，特色商业街的吸引力仍然较强，但总体上比较认可购物中心这一形式； 消费结构开始升级，消费观念开始转变，休闲娱乐消费的比重开始上升，但形式和内容 都还有待进一步引导； 市区客户和周边周末消费客户是本地商业的主要客户来源，客户购物出行以公交车为主，汽车购物人群有增加的势头； 夜间生活不够丰富，夜间购物的潜力需进一步的开发和引导。 市场调查研究结论： 安庆市总体处于经济结构和消费机构转型期，正在成为一个追求生活质量与品位的“享受性城市” 安庆市老城区商圈存在商圈规划落后，环境不协调、业态布局混乱的现象 老城区商业现状是“非高即低”，缺乏大型时尚购物中心， 传统的特色商业街继续升级和改造； 市民投资意识较强，投资需求比较旺盛，投资主体呈多元化现象；但投资方向狭窄，主要集中在不动产投资上； 经营者普遍存在拓展业务的意向，对街铺的接受度最高，对于商场管理、租金或扣点等费用比较敏感； 市民的消费结构和消费观念开始转变，消费潜力巨大， 但消费的形式和内容都需要进一步引导. 项 目 初 步 定 为 建 议 项目 定位 城市商业单中心向多中心转变的趋势和发展格局，带来不同类型的发展机遇 项目市场特征及条件，对项目商业发展的需求构成项目定位的必要条件 商业消费特征带来商 业业态对目标群体的引导性消费的市场机遇 安庆城市化进程加速带来人口的增加 和商业业态、品牌的丰富度提升  什么样的业态和功能组合能够满足项目作为城市级商业中心的定位目标和 消费升级目标，并满足留住消费的需求？？ 目前商圈状况 老城商业中心：主要以各层次零售为主，缺乏大型的满足消费者全方位购物、休闲娱乐，交际交往的新型业态。 老城商业中心零售老大的商业地位难以撼动，为此：项目应避开老城区主要以中高端零售为主的业态，构建全新的业态，以家庭型和孩子型和满足青年消费为主，辅之以聚合性的餐饮、休闲、娱乐业态，满足城市消费升级，留住城市中产和青年消费，打造一个全方位复合生活、交际交往、餐饮娱乐的一站式购物中心。 由上所述：项目概念定位为： 安庆城市化进程中的典范物业 核心计划—— 打造安庆最具国际视野、最具时尚 感、最具活力的城市综合体 我们定位必须体现以下六点： □ □ □ □ □ □ 是城市级的 是城市核心的 是具有标志性的 具有强烈城市意向的 是可回避竞争的 是可现实跨越式发展的 □ □ □ □ □ □ 辐射全安庆 市城市的新中心 能代表新时代的安庆，城市中的“一级” 可辨识，明显别去与其它区域 拉开与其他项目的差距 采取一切可能的超常规的手段 走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略， 通过项目功能体系的建立，规避市场风险.物业类型组合：商业（MALL+商业街）+公寓+时尚商务酒店+中高端居住 以公寓、商业街商铺的售卖老思想项目快速回现，通过MALL商业和酒店长期持有，为企业长期融资进而实现公司的长运战略. 通过自我中心化，打造一个以商业为驱动，复合商务办公、酒店、居住功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域市场竞争，形成安庆城市新中心. 开发战略： 竞争战略： 打造以新型业态购物中心+商业街为驱动力的安庆城市新中心。从而重新定义区域认知，实现区域突破，规避竞争. 通过全面领先市场的产品，打造安庆前所未有真正的都市现代生活，形成项目核心竞争力。 商业定位方向界定：定位区域级商业中心，项目将致力于成为安庆中产阶层家庭和 时尚青年购物、餐饮、休闲娱乐的综合消费的目的场所。 核心价值：为安庆中等收入以上及时尚青年提供具有休闲娱乐氛围的一站式消费场所 项目价值 定 位 □以安庆中产收入和时尚青年人群为主 □以家庭消费和青年消费为核心 □商圈覆盖范围30分钟车程 □ 功能结构的范围（经验值）： 购物占40% 餐饮占25% 娱乐占20% 配套占15% 商 业 组 合 □ 以大型综合性超市、儿童集合店、居家饰旗舰店和青年消费为核心 □ 补充影院、KTV等娱乐项目 □ 食街和特色餐饮、休闲娱乐成为主要配套 主