汉中时代广场前期策划报告123.ppt

汉中时代广场前期策划报告 2010年3月 目 录 一、宏观因素对汉中房地产主要影响分析 二、汉中对房地产主要影响因素分析 三、汉中房地产市场分析 四、案例分析 五、消费者分析 六、未来三年住宅产品消费趋势 七、产品定位 八、项目开发时间节点 九、静态投资分析 一、宏观因素对汉中房地产主要影响分析 前言 众所周知宏观的经济及政策形势将影响到房地产市场的总体发展趋势，对本项目未来的市场形势起到很大的影响，也会影响到本项目的销售好坏以及价格的高低，下面我们就将宏观因素对房地产经济及政策作出我们的分析判断，并对市场的未来走势及市场发展方向作出预估。 1、宏观房地产形势 2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。针对金融危机的经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣。 临近年底，中央开始出手遏制楼市“过热”。近期，国务院连续几道遏制房价的“金牌”，令市场明显感受到了国家对于房地产市场宏观调控的威力。最主要原因还是受近段时间间密集出台的楼市调控政策影响，购房者观望情绪抬头，开始等待政策对房市产生影响后再择机入市。到今年一、二月份，全国各大城市的房屋销售量急剧下滑，多数市场陷入一片观望中。 2、房地产宏观政策分析 “国十一条” “国十一条”主要从土地供应、信贷、市场供应、税收、住房保障、市场管理等多个方面对各地区及相关部门做出了相关的规定。中央的目的非常明确，是要进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。其中对市场影响最大的主要是“加大差别化信贷政策执行力度”、“对保障性安居工程建设的支持力度”、“落实地方各级人民政府责任”。政策一出台，立刻导致市场的观望情绪。 提高银行存款准备金率0.5个百分点 今年一月上旬央行上调银行存款准备金率0.5个百分点，收缩各个银行贷款额度。2月12日，春节前一天，央行宣布再次上调存款准备金率0.5个百分点。连续两次出台的金融政策目的主要有两个，其一是减少市场资金流动性，降低人们对于通货膨胀的预期。其二是响应中央“国十一条”政策关于“加强房地产信贷风险管理”。此政策出台后立刻引起了股市下滑，同时对房地产市场走向的预期也起到了一定的影响，单纯就此金融政策而言，对房地产销售的作用暂时不会太明显，效果将是潜在的。 起草“住房保障法” 我国于2008年已经开始起草《住房保障法》，《住房保障法》已经列入全国人大五年立法规划，最早将于2013年出台。该法草案中明确规定各级政府如对住房保障不力，将面临追究法律责任，也明确了“住房保障”的内涵和对象是提供给中低收入困难家庭，还明确了住房保障的范围、地段、共有产权、住房面积、基本配套设施、质量安全标准等。该法案不仅是对中低收入人群住房的保障，其现实意义我们认为是对商品房的开发、建设、配套和销售价格做出了实际意义下限； 将来这部法律的实行将对房地产市场产生多个方面的影响。所产生的直接影响包括商品房市场消费者减少，加剧商品房市场的竞争，从而间接地影响到商品房提升产品规划设计、园林景观、运动安防配套、物业管理等多个方面水平，同时也会成为商品房价格走向的一个重要因素。 拿地首付不低于50% 12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。这一政策出台于 “国十一条”之前。由于类似的规定在历来的执行过程中，常常会走样，得不到严格的执行，因此对房地产市场的影响将很小。 ——前两条是国家保障房地产市场健康发展； 后两条是国家在为房地产行业定规则； 综述 虽然目前市场进入了一个平静观望期，但是由于房地产仍然是我国经济发展的重要支柱之一，同时也是一个民生的重要问题。为了促进国民经济的发展，注定国家长久政策一定是力保房地产的健康和稳定发展。只是在房地产过热时会出台政策打压，在房地产过冷时又出台政策促进。未来中长期内将一直保持着这样的基调，政策会一致保持着“压制—促进—压制—促进”这样一个循环过程。中国的房地产市场就是在这样不断地经历“调整—上涨—再调整—再上涨”的过程中发展的。 就本项目而言，将加大项目的竞争压力，产生项